ความคิดเห็น: การวางตลาดที่อยู่อาศัยในมุมมอง

ปี 2022 เต็มไปด้วยการถกเถียงอย่างถูกต้องเกี่ยวกับความท้าทายด้านความสามารถในการจ่ายของการเป็นเจ้าของบ้าน ความท้าทายที่ผู้ซื้อเผชิญในปัจจุบันมีความสำคัญ: อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ราคาบ้านที่สูงขึ้น สินค้าคงคลังต่ำในอดีต ต้นทุนแรงงานและวัสดุที่สูงขึ้น และความท้าทายในห่วงโซ่อุปทาน ปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยดูเยือกเย็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่เมื่อตรวจสอบอย่างใกล้ชิด จะเห็นได้ชัดว่าสภาวะตลาดไม่ง่ายอย่างนั้น แม้จะมีความท้าทายด้านความสามารถในการจ่ายอย่างต่อเนื่อง แต่ชาวอเมริกันจำนวนมากยังคงปรารถนาและต้องการเป็นเจ้าของบ้าน พวกเขาเพียงต้องการความช่วยเหลือเพื่อเอาชนะอุปสรรคที่ขวางทาง

สถานะของตลาด

ความสามารถในการจ่ายของการเป็นเจ้าของบ้านในปัจจุบันต่ำกว่าที่เคยเป็นมาก่อนการระบาดของ COVID-19

ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณในช่วงสองปีที่ผ่านมา โดย Federal Housing Finance Company รายงานว่าเพิ่มขึ้น 18.3% ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2564 ถึงพฤษภาคม 2565 อุปทานที่อยู่อาศัยยังคงตึงตัวแม้ว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ สิ่งนี้ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อราคาบ้านเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อค่าเช่าและสร้างแรงกดดันด้านความสามารถในการจ่ายให้กับผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของบ้านด้วย อัตราดอกเบี้ย มันทำให้ตลาดซับซ้อนยิ่งขึ้นเนื่องจากเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 2.65% ในเดือนมกราคม 2564 เป็น 5.22% ในเดือนสิงหาคม 2565

อาจเป็นเพราะการเปลี่ยนแปลงนี้ มีเพียง 17% ของผู้บริโภคที่รายงาน “ช่วงเวลาที่ดีในการซื้อ” ในดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อบ้านของ Fannie Mae ในเดือนมิถุนายน 2022 แต่สถิติทั้งหมดนี้บอกเพียงส่วนหนึ่งของเรื่องราวเท่านั้น หนี้สินทางการเงิน เช่น หนี้สินและค่าเช่ายังคงอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์โดยวัดจากอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินของ Federal Reserve Board เรา

ข้อมูลสำนักวิเคราะห์เศรษฐกิจแสดงให้เห็นว่ารายได้ส่วนบุคคลที่ใช้แล้วทิ้งต่อหัวยังคงเพิ่มขึ้นและงบดุลของครัวเรือนยังคงแข็งแกร่ง นอกจากนี้ตลาดแรงงานมีความแข็งแกร่งมากในขณะนี้ สำนักงานสถิติแรงงานสหรัฐรายงานว่าอัตราการเปิดงาน (จำนวนตำแหน่งงานว่างหรือตำแหน่งว่างทั้งหมด) อยู่ที่ 6.6% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน นอกจากนี้การเติบโตของรายได้ยังคงดำเนินต่อไปทำให้สถานการณ์ทางการเงินของผู้บริโภคโดยเฉลี่ยแข็งแกร่งขึ้น

ใครคือผู้ซื้อบ้านหลังแรก?

เมื่อเวลาผ่านไป อายุเฉลี่ยของผู้ซื้อบ้านหลังแรกจะเพิ่มขึ้นและลดลง ตามสมาคมแห่งชาติของ Realtors อายุเฉลี่ยในปัจจุบันที่จะซื้อบ้านเป็นครั้งแรก อายุ 33 ปี. สำนักงานสำรวจสำมะโนประชากรของสหรัฐรายงานว่าคนอเมริกันเข้าสู่วัยซื้อบ้านในอีก 4 ปีข้างหน้ามากกว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อบ้านรายแรกอาจเตรียมพร้อมที่จะเข้าสู่ตลาดมากกว่าที่เราเคยเห็นมาระยะหนึ่ง และอุตสาหกรรมควรพร้อมที่จะสนับสนุนพวกเขา

อุปสรรคที่พบโดยผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

ผู้ซื้อบ้านรายแรกต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่เหมือนใครซึ่งทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นไปได้น้อยลง แต่ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดคือการชำระเงินดาวน์ ในการสำรวจผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของบ้านในเดือนธันวาคม 2021 โดย NerdWallet พบว่า 36% ของผู้ตอบแบบสำรวจกล่าวว่าขณะนี้พวกเขายังไม่มีบ้านเพราะไม่มีเงินเพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ รายได้ต่ำและคะแนนเครดิตเป็นสาเหตุที่พบบ่อยที่สุด โดยมี 34% และ 32% ตามลำดับ

มีเพียง 16% ของผู้ตอบแบบสอบถามที่กล่าวว่าพวกเขาไม่สนใจที่จะซื้อ และมีเพียง 9% เท่านั้นที่กล่าวว่าเหตุผลหลักของพวกเขาคือการคาดหวังให้อัตราจำนองที่ลดลง สำหรับหลาย ๆ คน หนี้เงินกู้เพื่อการศึกษาเป็นความท้าทายที่สำคัญในการมีเงินออมเพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ สิ่งนี้น่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับคนรุ่นมิลเลนเนียล ซึ่งเป็นกลุ่มประชากรผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก 35% ของคนรุ่นมิลเลนเนียลที่สำรวจโดย Nationwide Affiliation of Realtors ในเดือนมิถุนายน 2021 ระบุว่า: หนี้เงินกู้นักเรียน เป็นอุปสรรคในการซื้อบ้าน

การศึกษาอีกชิ้นในปี 2021 โดย Experian รายงานว่าคนรุ่นมิลเลนเนียลอายุระหว่าง 25 ถึง 34 ปีมีแนวโน้มที่จะมีหนี้เงินกู้ของนักเรียนมากที่สุด โดยคนรุ่นมิลเลนเนียลเป็นหนี้โดยรวมเฉลี่ย 40,000 ดอลลาร์ ผู้กำหนดนโยบายยังคงต่อสู้กับความท้าทายของหนี้ของนักเรียน ในเดือนสิงหาคม ประธานาธิบดีไบเดนได้ออกคำสั่งผู้บริหารที่สามารถขจัดอุปสรรคเพิ่มเติมในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับผู้ที่ชำระเงินกู้ของนักเรียน

ทำเนียบขาวรายงานว่าผู้กู้มากถึง 43 ล้านคนจะได้รับการผ่อนปรนบางส่วนและยอดคงเหลือของผู้กู้เกือบ 20 ล้านคนจะได้รับการอภัยโทษทั้งหมดหากลูกหนี้ทั้งหมดร้องขอความช่วยเหลือตามมติ โดยรวมแล้ว ผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพซึ่งมีหนี้กู้ยืมเพื่อการศึกษาอาจอยู่ในสถานะที่ดีกว่าในการซื้อบ้านมากกว่าที่เคยเป็นมาก่อนการระบาดของ COVID-19

เมื่อพูดถึงอุปสรรคต่อการเป็นเจ้าของบ้าน รายได้ต่ำ และคะแนนเครดิตที่กล่าวถึงมากที่สุด ตลาดบ่งชี้ว่าแนวโน้มกำลังมุ่งไปในทิศทางที่ถูกต้องในขณะนี้ ค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง การชำระหนี้ครัวเรือนยังคงมีเสถียรภาพในปีที่ผ่านมา และ Federal Housing Finance Company (FHFA) มีความคิดริเริ่มในการตรวจสอบและอนุมัติโมเดลคะแนนเครดิตใหม่

โอกาสดำเนินการต่อ

หากอุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกคือการไม่มีเงินดาวน์ ทางออกแรกคือการหาตัวเลือกการชำระเงินดาวน์ต่ำ มีความแตกต่างอย่างมากระหว่างการประหยัดเงินดาวน์ 20% และเงินดาวน์ 3% ถึง 5% โปรแกรมลดเงินดาวน์สามารถช่วยให้เจ้าของบ้านบรรลุความฝันได้เร็วขึ้น สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยระดับประเทศ อาจใช้เวลาถึง 14 ปีในการประหยัดเงินล่วงหน้า 20% สำหรับบ้านเดี่ยวที่มีราคากลาง และในช่วงสิบหรือยี่สิบปีนั้น ราคาบ้านอาจสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะสูญเสียโอกาสในการสร้างความมั่งคั่งผ่านตราสารทุน

โชคดีที่มีโปรแกรมการชำระเงินดาวน์แบบดั้งเดิมและของรัฐบาลที่ผู้ให้กู้สามารถใช้ประโยชน์จากได้ หน่วยงานรัฐบาลต่างๆ รวมถึงธุรกิจที่สนับสนุนโดยรัฐบาล (GSEs) Fannie Mae และ Freddie Mac และ Federal Housing Administration เสนอโปรแกรมการชำระเงินดาวน์ต่ำที่สามารถช่วยให้ผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพเข้าสู่ตลาดได้เร็วขึ้น ในด้านแบบดั้งเดิมและพอร์ตโฟลิโอ ภาคการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (PMI) มีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรกและครอบครัวที่มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ 20% ได้

อุตสาหกรรมมีการลงทุนเป็นอย่างดีและมีบทบาทอย่างแข็งขันในการทำงานร่วมกับผู้ให้กู้ GSE และ FHFA เพื่อระบุพื้นที่สำหรับการขยายกรอบเครดิต ปีที่แล้ว PMI ช่วยให้เจ้าของบ้านมากกว่า 2 ล้านคนซื้อหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากข้อมูลของ U.S. Mortgage Insurers Commerce Affiliation ประมาณ 60% ของการสร้างการซื้อด้วย PMI ในปี 2021 มาจากผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก มากกว่า 40% ไปหาผู้กู้ที่มีรายได้ต่อปีน้อยกว่า $75,000 ด้วยการเชื่อมช่องว่างระหว่างผู้ซื้อบ้าน PMI ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและผู้กู้ที่มีรายได้น้อยกลับบ้านเร็วกว่าที่เป็นไปได้ PMI ไม่เพียงแต่ให้บริการผู้ให้กู้ด้วยการสนับสนุนสินเชื่อที่มีเงินดาวน์ต่ำเท่านั้น แต่ยังเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านอีกด้วย

บริษัทต่างๆ ของ PMI นำเสนอหลักสูตรฝึกอบรมผู้ซื้อบ้านที่ช่วยเตรียมความพร้อมให้กับผู้ซื้อบ้านในการเป็นเจ้าของบ้าน นอกจากนี้ บริษัทประกันจำนองบางแห่งเสนอผลิตภัณฑ์ที่ช่วยเหลือผู้กู้หลังปิดบัญชี มีโปรแกรมที่จะช่วยครอบคลุมค่าประกันของเจ้าของบ้านหรือการซ่อมแซมเครื่องใช้ไฟฟ้าที่สำคัญ ซึ่งทั้งสองอย่างนี้มีประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก

มองไปข้างหน้า

ในตลาดปัจจุบัน ความท้าทายด้านความสามารถในการจ่ายไม่สามารถเพิกเฉยหรือเพิกเฉยได้ แต่ก็ผ่านไม่ได้เช่นกัน โดยรวมแล้ว ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงอยู่ในตำแหน่งที่ดีกว่าในการซื้อบ้านในปัจจุบันมากกว่าก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีตัวเลือกการชำระเงินดาวน์ต่ำ อุตสาหกรรม PMI พร้อมที่จะมีบทบาทสำคัญในการเพิ่มความสามารถในการเข้าถึง ความสามารถในการจ่าย และความยั่งยืนของการเป็นเจ้าของบ้าน

Rohit Gupta เป็นประธานและซีอีโอของ Enact Mortgage Insurance coverage

คอลัมน์นี้ตีพิมพ์ครั้งแรกในนิตยสาร HousingWire อาจไม่สะท้อนมุมมองของกองบรรณาธิการและเจ้าของของ HousingWire

หากต้องการอ่านนิตยสาร HousingWire ฉบับเดือนตุลาคม/พฤศจิกายนฉบับเต็ม คลิกที่นี่.

หากต้องการติดต่อผู้เขียนเรื่องนี้:
ที่โรหิตคุปตะ

หากต้องการติดต่อบรรณาธิการที่รับผิดชอบเรื่องนี้:
ซาราห์ วีลเลอร์ [email protected]