การพัฒนาตามแผนใน Chicken Rock ได้จุดประกายการถกเถียงเกี่ยวกับความจำเป็นในการค้าปลีกชั้นล่างในพื้นที่
ในการพิจารณาของคณะกรรมการพิจารณาใบอนุญาตการพัฒนา La Jolla เมื่อวันที่ 13 และ 20 ธันวาคม วิทยากรบางคนแย้งว่าจำนวนตู้โชว์เปล่าบนถนน La Jolla บ่งชี้ว่าไม่จำเป็นต้องขายปลีกเพิ่ม คนอื่นๆ กล่าวว่าการค้าปลีกที่ชั้นล่างเป็นข้อกำหนดของ La Jolla Deliberate District Code และควรได้รับการยกย่อง
ในที่สุดคณะกรรมการลงมติสนับสนุนการพัฒนา
โครงการดังกล่าวตั้งอยู่ที่ 5575 La Jolla Blvd. วางแผนสำหรับ Adelante Townhomes ผู้สมัครกำลังขอใบอนุญาตพัฒนาริมน้ำเพื่อรื้อถอนอาคารสำนักงานและสร้างที่อยู่อาศัย 2 ชั้น 14 ยูนิตพร้อมชั้นใต้ดิน ที่จอดรถใต้ดิน และห้องใต้หลังคา พื้นที่รวม 21,485 ตารางฟุต แต่ไม่มีร้านค้าปลีกที่ชั้นล่าง
สถาปนิก Stephen Dalton กล่าวว่าการออกแบบรวมถึงองค์ประกอบหลังคาที่ยกขึ้นพร้อมส่วนโค้งและบัว และ ” [Chase] ธนาคารฝั่งตรงข้าม เราคิดว่าโครงการของเราเหมาะสมอย่างยิ่งในชุมชน
ทาวน์เฮาส์จะเปิดขาย หนึ่งยูนิตจะถือว่าเหมาะสำหรับผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย
โครงการไม่รวมพื้นที่ค้าปลีกชั้นล่างเนื่องจาก “เพื่อให้พอดีกับที่จอดรถใต้ดินและตรงตามคำจำกัดความของชั้นใต้ดิน ชั้นล่างจะสูงกว่าทางเท้า 1.2 เมตร ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงได้จากที่เดียว [Americans with Disabilities Act] มุมมองสำหรับพื้นที่ค้าปลีกที่ให้บริการสาธารณะ” ดาลตันกล่าว
อย่างไรก็ตาม แผนการพัฒนา La Jolla PDO กำหนดให้พื้นที่ 50 เปอร์เซ็นต์ของชั้นล่างในโซน 4 ซึ่งรวมถึง Pearl Road และ La Jolla Boulevard ถูกสงวนไว้สำหรับการค้าปลีก
“พื้นที่นี้รวมถึงพื้นที่เชิงพาณิชย์ในละแวกใกล้เคียงที่มีลักษณะเป็นร้านค้าปลีกขนาดเล็ก” ตาม PDO “การพัฒนาในพื้นที่นี้ถูกครอบงำด้วยบริการชุมชนและการใช้บริการร้านค้าปลีกซึ่งแตกต่างจากพื้นที่อื่น ๆ คือเน้นที่รถยนต์เนื่องจากตั้งอยู่ตามถนนสายหลักมาตรฐานการพัฒนาสำหรับพื้นที่นี้คือการให้บริการชุมชนค้าปลีกและผู้เยี่ยมชมต่อไป การใช้บริการและเพื่อให้แน่ใจว่ามีสำนักงานบริการชุมชนบางแห่งตั้งอยู่และเพื่อส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม ดาลตันกล่าวว่าทีมผู้สมัครต้องการยกเว้นข้อกำหนดนี้เนื่องจากการพัฒนารวมถึงยูนิตที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
สิ่งนี้จุดชนวนให้เกิดการถกเถียงระหว่างกรรมาธิการของคณะกรรมการ DPR และคนอื่นๆ ในการประชุมเมื่อวันที่ 20 ธันวาคม
“ฉันมีปัญหากับเมืองนี้จริงๆ [of San Diego] ไม่จำเป็นต้องใช้ PDO และ [not requiring] Don Schmidt ผู้อาศัยใน Chicken Rock ขอให้ผู้สมัครวางพื้นที่ค้าปลีกเชิงพาณิชย์ไว้ที่ชั้นล่าง “PDO เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Native Coastal ของเรา… และในความเห็นของฉันเห็นว่าไม่เหมาะสม”
การมีร้านค้ามากขึ้นในชุมชนกระตุ้นให้ผู้คนเดินมากขึ้นและขับรถน้อยลง ซึ่งอาจช่วยให้เมืองนี้เป็นไปตามข้อกำหนดบางประการของแผนปฏิบัติการด้านสภาพอากาศ ชมิดต์กล่าวเสริม
“มีคนจำนวนมากที่ต้องการฟื้นฟู Chicken Rock [with this project] จากมุมนี้ไปยังร้านเบเกอรี่ Wayfarer เราจะมีเดดโซนสำหรับการขายปลีก [at 5525 La Jolla Blvd.]กล่าว. “นอกจากนี้ยังเป็นการเปิดประตูให้นักพัฒนารายอื่นเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์และเริ่มกำจัดย่านธุรกิจ …
“ไม่ใช่โครงการที่ไม่ดี แค่ไม่ใช่โครงการที่เหมาะสมสำหรับสถานที่นั้น”
ภาพวาดหนึ่งภาพแสดงให้เห็นทาวน์เฮาส์ Adelante ที่เสนอที่ 5575 La Jolla Blvd ที่เบิร์ดร็อค.
(สกรีนช็อตโดย Ashley Mackin-Solomon)
ไมค์ คอสเตลโล ผู้ดูแลผลประโยชน์ของ DPR กล่าวว่า “รู้สึกปวดใจเล็กน้อยที่ต้องเลิกขายร้านค้าปลีกบางส่วนที่ชั้น 1” แต่เสริมว่ามี “การค้าปลีกเกินดุล” บนถนนลาจอลลา เขาตั้งคำถามว่าทางรถวิ่งของโครงการจะเลี้ยงถนนสายนี้ได้อย่างไร ซึ่ง “แออัดเล็กน้อย” ในช่วงชั่วโมงเร่งด่วน
ในขณะที่กรรมการดูแลทรัพย์สิน แองเจลีส ไลรา ชื่นชมองค์ประกอบบางอย่างของการออกแบบ “เป็นเรื่องน่าเสียดายที่ต้องสูญเสียพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพราะยิ่งคุณจำกัดพื้นที่ให้แคบลง พื้นที่ก็จะยิ่งเชี่ยวชาญมากขึ้น และบริการต่างๆ ก็จะออกไปนอกหน้าต่าง และนั่นคือปัญหา”
ทรัสตี จอห์น เฟรมเดลิง กล่าวว่า 1 ใน 3 ของพื้นที่ค้าปลีกว่างเปล่ามานานและอยู่ในสภาพ “แย่มาก”
“ผมไม่คิดว่าเราต้องการโครงการแบบผสมผสานอีกต่อไป” ผู้ดูแล Glen Rasmussen กล่าว
Fremdling อธิบายการพัฒนาทาวน์เฮาส์ว่าเป็น “การเปลี่ยนแปลงอย่างสมบูรณ์” [from] อาคารใดก็ได้ในพื้นที่ มีที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ฝั่งตรงข้ามถนน แต่ไม่มีใครพบว่ามันน่าดึงดูดใจน้อยที่สุด – มันเป็นแค่กล่อง [Bird Rock residents] คุณไม่จำเป็นต้องไปไหน เรามีสตาร์บัคส์ เรามีพนักงานทำความสะอาดสองคน เรามีธนาคาร เรามีร้านอาหาร เรามีร้าน UPS … ไม่ใช่เมืองใหญ่ชานเมือง เป็นที่รู้จักจากที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดี่ยว นี่จะเป็นส่วนเสริมที่ยอดเยี่ยม”
ญัตติว่าการพัฒนาเป็นไปตามข้อกำหนดของใบอนุญาตผ่านไปด้วยคะแนน 5-1 ไลราคัดค้าน และเกร็ก แจ็คสัน ผู้ดูแลผลประโยชน์งดเว้นจากการทำหน้าที่ประธาน
ข่าวอื่นๆ ของ ปชป
6432 เอล คามิโน เดล เตอาโตร: คณะกรรมการยังได้ยินเกี่ยวกับการพัฒนาที่เสนอสำหรับ 6432 El Camino del Teatro ในย่าน Muirlands แต่ไม่ได้ลงคะแนน แผนดังกล่าวจำเป็นต้องมีการพัฒนาชายฝั่งและใบอนุญาตการพัฒนาพื้นที่เพื่อรื้อถอนที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดี่ยวและสร้างบ้านครอบครัวเดี่ยวขนาด 7,982 ตารางฟุตขนาด 7,982 ตารางฟุต
สมาชิก DPR ขอรูปภาพว่าการพัฒนาจะมีลักษณะอย่างไรเมื่อเทียบกับเพื่อนบ้าน พร้อมด้วยการจัดสวน การปรับระดับ แผนการก่อสร้าง และอื่นๆ ผู้สมัครตกลงที่จะกลับมาในการประชุมในอนาคต
การประชุมครั้งต่อไป: คณะกรรมการตรวจสอบการอนุญาตการพัฒนา La Jolla จะประชุมกันทางออนไลน์ครั้งต่อไปในวันอังคารที่ 10 มกราคม เวลา 16:00 น. ศึกษาเพิ่มเติมได้ที่ lajollacpa.org.
— นักเขียนของ La Jolla Gentle Elisabeth Frausto มีส่วนร่วมในรายงานนี้ ◆
#โครงการทาวนเฮาส #ยนตใน #Chicken #Rock #ไดรบการสนบสนนจาก #Jolla #Growth #Allow #Evaluation #Committee
