การห้ามผู้ซื้อบ้านต่างชาติของแคนาดาจะทำให้บ้านมีราคาถูกลงหรือไม่? ผู้เชี่ยวชาญบางคนมีข้อสงสัย

ตั้งแต่วันปีใหม่เป็นต้นไป ผู้ซื้อชาวต่างชาติบางรายจะถูกห้ามไม่ให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในแคนาดา ตามความเคลื่อนไหวของรัฐบาลกลางที่ระบุว่ามีเป้าหมายที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาที่ย่อมเยามากขึ้น

แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านนโยบายอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยหลายคนไม่เชื่อว่าคำสั่งห้าม 2 ปีจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อราคาบ้าน เนื่องจากผู้ซื้อที่ไม่ได้อยู่อาศัยมีส่วนแบ่งเพียงเล็กน้อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และหลายคนจะยังคงได้รับการยกเว้น .

“ผมคิดว่ามันเป็นนโยบายทางการเมืองมากกว่านโยบายเศรษฐกิจ” Brendon Ogmundson หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ British Columbia Actual Property Affiliation กล่าว

“ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ประชาชนส่วนใหญ่เชื่อว่านักลงทุนต่างชาติและเงินตราต่างประเทศเป็นตัวผลักดันราคาบ้านให้สูงขึ้น ไม่ใช่สิ่งที่เป็นจริง นั่นคืออัตราดอกเบี้ยต่ำและอุปทานต่ำมาก”

มีข้อมูลจำกัดในการติดตามผู้ซื้อและเจ้าของชาวต่างชาติทั่วแคนาดา สี่จังหวัดและหนึ่งอาณาเขตวัดในโครงการสถิติที่อยู่อาศัยของแคนาดาในปี 2020 ซึ่งเป็นปีล่าสุดที่มี – ระหว่างสองถึงหกเปอร์เซ็นต์ คุณสมบัติที่อยู่อาศัยมีเจ้าของที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยอย่างน้อยหนึ่งคน

ในตลาดที่อยู่อาศัยที่ร้อนระอุของบริติชโคลัมเบีย มีเพียงประมาณ 1.1 เปอร์เซ็นต์ของธุรกรรมในปี 2564 ที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งลดลงจาก 3 เปอร์เซ็นต์ในปี 2560 รัฐบาลของรัฐกำหนดให้ภาษีนี้มาจากภาษีของผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ นักเก็งกำไร และบ้านเปล่า รัฐบาลออนแทรีโอกล่าวว่าได้เห็น “แนวโน้มที่ลดลง” ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ นับตั้งแต่เริ่มเก็บภาษีการซื้อจากผู้ที่ไม่มีถิ่นพำนักในปี 2560

Vik Singh ผู้ช่วยศาสตราจารย์ในโครงการศึกษาการจัดการทั่วโลกของ Ted Rogers Faculty of Administration แห่งมหาวิทยาลัยโตรอนโตเมโทรโพลิแทนกล่าวว่า “ไม่ว่าเราจะมีข้อมูลที่ไม่แน่นอนเท่าใดนัก แท้จริงแล้วเปอร์เซ็นต์นั้นค่อนข้างน้อยเมื่อพูดถึงผู้ซื้อจากต่างประเทศ”

“ผมคิดว่ารัฐบาลควรทำอะไรสักอย่าง [about housing]และง่ายต่อการเลือกผู้ซื้อจากต่างประเทศเป็นเป้าหมาย”

คริสเตีย ฟรีแลนด์ รัฐมนตรีกระทรวงการคลังปฏิเสธคำขอสัมภาษณ์หลายรายการ “บ้านควรเป็นที่อยู่อาศัยของชาวแคนาดา ไม่ใช่ทรัพย์สินเพื่อการลงทุนสำหรับชาวต่างชาติ” โฆษกของ Freeland กล่าวในแถลงการณ์

ข้อมูลที่จัดทำโดย Canadian Mortgage and Housing Company ต่อ CBC Information ระบุว่ารัฐบาลไม่ได้ดำเนินการสร้างแบบจำลองที่สามารถแสดงผลที่อาจเกิดขึ้นจากการห้ามในตลาดและราคาที่อยู่อาศัย

ใครและอะไรอยู่

พลเมืองแคนาดาและผู้อยู่อาศัยถาวรได้รับการยกเว้นจากการห้าม ผู้ซื้อที่มีศักยภาพรายอื่นต้องเผชิญกับกฎที่แตกต่างกันมากมาย

นักศึกษาต่างชาติและแรงงานต่างชาติได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ตราบเท่าที่พวกเขาอาศัยอยู่ในแคนาดาตามระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งเป็นสัญญาณของความตั้งใจที่จะขอรับใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ถาวร สำหรับคนทำงาน หมายถึงต้องทำงานในแคนาดาเป็นเวลาสามในสี่ปีก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่นักเรียนต้องอยู่ในแคนาดา 244 วันในแต่ละปีเป็นเวลาห้าปีก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักเรียนต่างชาติไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากกว่า 500,000 ดอลลาร์

ชาวต่างชาติที่มีสถานะเป็นผู้อยู่อาศัยชั่วคราว ผู้ลี้ภัย นักการทูต เจ้าหน้าที่กงสุล และสมาชิกขององค์กรระหว่างประเทศที่อาศัยอยู่ในแคนาดายังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดเพิ่มเติม

ภายใต้คำสั่งห้าม นิติบุคคลที่ไม่ใช่ชาวแคนาดา เช่น บริษัทในต่างประเทศ และหน่วยงานในแคนาดาที่ควบคุมโดยต่างชาติ จะถูกห้ามไม่ให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

กฎใช้เฉพาะกับที่อยู่อาศัยที่มีหน่วยที่อยู่อาศัยสามหน่วยหรือน้อยกว่า นอกจากนี้ยังมี ข้อยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่มีประชากรน้อย. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ เช่น กระท่อม กระท่อม และบ้านพักตากอากาศอื่นๆ ได้รับการยกเว้น

ผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ซึ่งซื้อบ้านโดยละเมิดคำสั่งห้าม หรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และทนายความที่ช่วยเหลือพวกเขา อาจถูกตัดสินลงโทษและถูกปรับสูงสุด 10,000 ดอลลาร์ รัฐบาลกลางยังสามารถยื่นคำร้องต่อศาลสูงสุดในรัฐที่มีการซื้อบ้านเพื่อขายทรัพย์สินได้

สมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งแคนาดา (CREA) มีความกังวลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและความเสี่ยงทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เมื่อพยายามพิจารณาคุณสมบัติของผู้ซื้อและอสังหาริมทรัพย์

“ผลจากกฎหมายนี้ ผู้ซื้อสามารถคาดหวังว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะถามคำถามเพิ่มเติมและต้องการเอกสารเพิ่มเติมจากลูกค้าทุกราย” โฆษกของ CREA กล่าวในแถลงการณ์

คำเตือนจากนิวซีแลนด์

สำนักงานของ Freeland อ้างถึงการห้ามผู้ซื้อชาวต่างชาติของนิวซีแลนด์เป็นตัวอย่างของ “ประเทศคู่ครอง” ที่ใช้นโยบายที่คล้ายกันเพื่อเพิ่มความสามารถในการจ่ายบ้าน

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าความสำเร็จยังล้าหลังอยู่มาก

ก่อนการห้ามของนิวซีแลนด์ในปี 2561 ผู้ซื้อบ้าน 2.9 เปอร์เซ็นต์เป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ ตัวเลขของพวกเขาลดลงเหลือ 0.4 เปอร์เซ็นต์แล้ว ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นถูกจำกัดด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปีนี้เท่านั้น

“หากคุณกำลังมองหาหลักฐานว่าการห้ามผู้ซื้อต่างชาติในนิวซีแลนด์กำลังทำอะไรกับตลาดที่อยู่อาศัย คุณจะไม่พบอะไรเลย” แบรด โอลเซ่น หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์และผู้อำนวยการของ Infometrics บริษัทที่ปรึกษาด้านเศรษฐศาสตร์กล่าว เวลลิงตัน นิวซีแลนด์ .

“มันเป็นการเคลื่อนไหวทางการเมืองจริงๆ เนื่องจากเป็นการค้าเล็กๆ น้อยๆ ที่เกิดขึ้นผ่านการถือครองของต่างชาติ”

Olsen กังวลว่าแคนาดากำลังดำเนินการแบบเดียวกัน

“เช่นเดียวกับในนิวซีแลนด์ ดูเหมือนเป็นจุดสนใจทางการเมืองขนาดใหญ่ที่สร้างความฮือฮาและทำให้ทุกคนตื่นเต้นมาก… เราเคยเสนอในตอนนั้น [of New Zealand’s ban] ว่าจะไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงและไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง”

ตัวเลือกที่ยังไม่ถูกค้นพบ

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการเพิ่มอุปทานโดยการสร้างบ้านให้เร็วขึ้นเป็นทางออกที่ชัดเจนในการช่วยตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัย และรัฐบาลกลางได้ให้คำมั่นว่าจะช่วยเทศบาลเร่งการก่อสร้าง

แต่ซิงห์กล่าวว่าประเภทของบ้านที่สร้างขึ้นก็มีความสำคัญเช่นกัน “ถ้าคุณสร้างบ้าน 1.5 ล้านหลังแต่ราคาไม่ย่อมเยา … นั่นจะทำให้นักลงทุนได้รับอุปทานมากขึ้น”

รัฐบาลยังกำหนดเป้าหมายนักลงทุนด้วยภาษีพลิกใหม่ตั้งแต่ม.ค. ซื้อและขายบ้านภายใน 12 เดือน.

ผู้เชี่ยวชาญบอกกับ CBC Information ว่ายังมีมาตรการอื่นๆ อีกมากมายที่รัฐบาลกลางยังไม่ได้สำรวจ เช่น การขยายหรือความครอบคลุมของภาษีสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ เช่นมาตรการใน BC และ Ontario ภาษีโรงเรือนเปล่า นอกเหนือจากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่

Paul Kershaw ศาสตราจารย์ด้านนโยบายสาธารณะแห่งมหาวิทยาลัยบริติชโคลัมเบียและคลังสมอง Era Squeeze ของเขา ค่าธรรมเนียม “เจียมเนื้อเจียมตัว” สำหรับบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 1 ล้านดอลลาร์ หมายความว่าเจ้าของส่วนใหญ่จ่ายเงินระหว่าง 400 ถึง 1,000 ดอลลาร์เมื่อบ้านถูกขายหรือได้รับมรดก

เคอร์ชอว์กล่าวว่า เงินจำนวนเล็กน้อยดังกล่าวจะเพิ่มรายได้ต่อปีหลายพันล้านดอลลาร์ ซึ่งรัฐบาลกลางสามารถลงทุนในค่าเช่าราคาไม่แพงและหน่วยที่อยู่อาศัยแบบสหกรณ์ รวมถึงส่วนลดสำหรับผู้เช่าด้วย เคอร์ชอว์กล่าว

“เราต้องสร้างสมดุลและพูดว่า: หลักการคือ: ที่อยู่อาศัยต้องมาก่อน การลงทุนมาเป็นอันดับสอง” เขากล่าว

Kershaw ไม่ค่อยดูถูกเหยียดหยามเกี่ยวกับการห้ามผู้ซื้อจากต่างประเทศมากกว่าผู้เชี่ยวชาญคนอื่นๆ แต่คาดว่าการแบนนี้จะเป็น “เศษเงิน” อย่างดีที่สุด แทนที่จะเป็นกระสุนเงินสำหรับความสามารถในการซื้อบ้าน

“มันอาจเป็นเพียงเครื่องมือเล็กๆ น้อยๆ ในกล่องเครื่องมือ ในขณะที่เรามีเครื่องมืออื่นๆ ให้เลือกมากมาย”