ความกังวลเกี่ยวกับพื้นที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากนักลงทุนซื้อบ้านเพิ่มขึ้นรอบ ๆ ศูนย์ประธานาธิบดีโอบามา | สรุปภาคค่ำ

ก็ไม่ต่างกันในชิคาโก ที่ซึ่งนักลงทุนปิดการขายบ้านเกือบหนึ่งในสามในไตรมาสที่สามของปี 2022 ในขณะที่ย่านรอบ ๆ ศูนย์ประธานาธิบดีโอบามาแห่งใหม่ในแจ็คสัน พาร์ค มีการไหลมารวมกันอย่างมาก ตามข้อมูลที่ได้รับจาก Redfin นายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ

โรมิโอกล่าวว่าในขณะที่มีการป้องกันบางอย่างเพื่อแยกหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ราคาไม่แพงในย่านวูดลอว์น ซึ่งเป็นย่านที่ใกล้กับใจกลางเมืองที่สุด แต่ไม่ค่อยมีการดำเนินการเพื่อปกป้องย่านชายฝั่งทางใต้ ซึ่งที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยงต่อความต้องการของตลาดอยู่แล้ว

ในรหัสไปรษณีย์ซึ่งครอบคลุมส่วนใหญ่ของชายฝั่งทางใต้ นักลงทุนซื้อบ้าน 32% เพื่อขายในไตรมาสที่สามของปี 2565 ซึ่งเป็นจำนวนที่มากที่สุดในเมือง ตามข้อมูลของ Redfin

นั่นคือมากกว่า 17% ของบ้านที่นักลงทุนซื้อในปี 2558 ก่อนที่ Jackson Park จะถูกประกาศให้เป็นบ้านของศูนย์ และมากกว่าสองเท่าของ 14% ของบ้านที่ซื้อโดยนักลงทุนในปี 2548 ท่ามกลางฟองสบู่ที่อยู่อาศัย

ชื่อนี้เป็น LLC, Inc. หรือทรัสต์คอร์ป และรหัสความเป็นเจ้าของในเอกสารการซื้อรวมถึงสมาคม ทรัสตีของบริษัท บริษัท กิจการร่วมค้า หรือทรัสต์ของบริษัท Redfin จัดประเภทผู้ซื้อระหว่างนักลงทุน

และบ้านหมายถึงครอบครัวเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรืออาคารที่อยู่อาศัยไม่เกินสี่ยูนิต

ลินดา เจนนิงส์ วัย 73 ปี กล่าวว่า เธอได้รับโทรศัพท์เกือบทุกวันจากผู้คนทั่วประเทศที่พยายามซื้อคอนโดมิเนียมฝั่งใต้ของเธอ เขาบอกพวกเขาว่า “ไม่ ขอบคุณ” ทุกครั้ง

เจนนิงส์กล่าวว่าเขาและครอบครัวย้ายไปอยู่ที่ชายฝั่งทางใต้ในปี 2501 และเป็นหนึ่งในครอบครัวคนผิวดำกลุ่มแรกที่รวมกันทางเหนือของถนน 78th เขาบอกว่าเขาไปโรงเรียนในละแวกนั้น แต่เรียนมัธยมปลายที่ไฮด์ปาร์ค เพราะโรงเรียนมัธยมเซาท์ชอร์ไม่อนุญาตให้นักเรียนผิวดำในเวลานั้น

“ทั้งหมดนี้และอื่น ๆ คือเหตุผลที่ฉันไม่สนใจที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ – นี่คือบ้านของฉัน” เจนนิงส์กล่าว “ฉันอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์นี้มา 18 ปีแล้ว และผลกระทบของ Obama Presidential Heart อยู่ในใจของเจ้าของบ้านทุกคนที่ฉันรู้จัก และนั่นจะส่งผลต่อภาษีของเราอย่างไร”

เจนนิงส์กล่าวว่าเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ที่เธอรู้จักเป็นผู้มีรายได้คงที่และภาษีทรัพย์สินได้เพิ่มขึ้น และบ้านบางหลังมีการซ่อมแซมที่จำเป็นมาก ซึ่งยังไม่เพียงพอที่จะปกป้องพวกเขา

“ฉันอยู่คนเดียวและฉันสามารถหาเลี้ยงชีพได้ด้วยการลดการบริโภคอาหาร แต่คุณภาพชีวิตโดยรวมของฉันจะเปลี่ยนไปอย่างมาก และมันไม่ได้ดีที่สุด” เจนนิงส์กล่าว

นั่นเป็นเหตุผลที่เมืองต้องทำงานหนักขึ้นเพื่อปกป้องผู้เช่าและเจ้าของบ้านเช่นเขาจากการถูกไล่ออก เจนนิงส์กล่าว

Jennings กล่าวว่า “Gentrification กำลังค่อยเป็นค่อยไป แต่ทวีความรุนแรงขึ้นทุกปี “ฉันต้องการให้เมืองมอบข้อตกลงผูกพันชุมชนบางอย่างแก่เรา ซึ่งจะทำให้ย่านนี้มีเสถียรภาพและอนุญาตให้เราอยู่ต่อไปได้”

โรมิโอ วัย 28 ปี กล่าวว่า ไม่น่าแปลกใจที่นักลงทุนจะซื้อหุ้นบ้านเพิ่มขึ้นในละแวกที่เขาเรียกว่าบ้านมาตลอดชีวิต นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไม เช่นเดียวกับวูดลอว์น เมืองนี้จึงเร่งด่วนกว่าที่เคยในการลงนามในข้อตกลงผลประโยชน์ชุมชนบางประเภทกับชายฝั่งทางใต้ เขากล่าว

We, Not Me เป็นส่วนหนึ่งของแนวร่วมข้อตกลงการช่วยเหลือชุมชนของโอบามา ซึ่งประสบความสำเร็จในการต่อสู้เพื่อผ่านกฎหมายอนุรักษ์ที่อยู่อาศัย Woodlawn ซึ่งจัดสรรงบประมาณ 4.5 ล้านดอลลาร์จากงบประมาณของเมืองสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง นอกจากนี้ยังกำหนดข้อกำหนดด้านความสามารถในการจ่ายสำหรับ 30% ของยูนิตที่อยู่อาศัยใหม่ที่สร้างขึ้นบนที่ดินเปล่า Woodlawn 52 ยูนิต

โรมิโอกล่าวว่าความมุ่งมั่นของเมืองที่จะรักษาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงบนชายฝั่งทางใต้ — และในละแวกใกล้เคียงที่เปราะบาง — ได้ผ่านพ้นไปนานแล้วเนื่องจากได้เห็นผู้อยู่อาศัยที่ดิ้นรนกับค่าที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น

“ฉันต้องการให้เด็ก ๆ อาศัยอยู่ใน Parkways [apartment building] หรือจาก Jeffery Towers ไปยัง Parkside [Community Academy]โอคีฟ [School of Excellence]South Shore Worldwide Faculty Prep หรือ Powell [Elementary School] โรมิโอสามารถอยู่ใกล้ศูนย์กลางและสามารถพูดว่า ‘ฉันเป็นได้ ฉันเป็นประธานาธิบดีได้’ “พวกเขาจะไม่สามารถทำได้เว้นแต่พวกเขาจะสามารถจ่ายได้”

“ศูนย์โอบามาไม่ควรเป็นเหมือนดิสนีย์แลนด์ จะต้องเป็นสิ่งที่มีชุมชนเป็นศูนย์กลางเพื่อสร้างแรงบันดาลใจให้กับเยาวชน” โรมิโอกล่าวเสริม

Us Not Me และ CBA Coalition เพิ่งส่ง 744 ลายเซ็นเพื่อเพิ่มการลงประชามติในการลงคะแนนเสียงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ หากไม่มีการท้าทายลายเซ็นเหล่านี้ การลงประชามติจะถามผู้ลงคะแนนเสียงว่านายกเทศมนตรีและสมาชิกสภาเมืองสนับสนุนข้อตกลงที่อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์ชุมชนหรือไม่

ซึ่งรวมถึงการจัดหาเงินทุนเพื่อซ่อมแซมบ้าน การลดหย่อนภาษีทรัพย์สิน การคุ้มครองการขับไล่ การห้ามยื่นเอกสารและค่าธรรมเนียมการย้าย ท่ามกลางมาตรการอื่นๆ ใน Ward 5 เขาจะปรากฏตัวใน 10 เขต

โรมิโอกล่าวว่าการลงประชามติไม่มีผลผูกพัน แต่อย่างน้อยจะแสดงให้สำนักงานของนายกเทศมนตรีเห็นว่ามาตรการเหล่านี้มีความสำคัญต่อวอร์ด 5 เพียงใด

มิเชลล์ กิลเบิร์ต ผู้อำนวยการฝ่ายกฎหมายและนโยบายของ Regulation Heart for Higher Housing กล่าวว่า เป็นการยากที่จะบอกว่าเหตุผลที่แน่ชัดว่านักลงทุนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นในละแวกเหล่านี้คือศูนย์ประธานาธิบดีโอบามา เนื่องจากเป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก ประเทศ.

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าไม่มีเหตุให้กังวล

กิลเบิร์ตกล่าวว่าเจ้าของที่ดินที่เป็นนักลงทุนมักจะขึ้นค่าเช่าและเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ในขณะเดียวกันก็ดำเนินการอย่างรวดเร็วเพื่อขับไล่ผู้เช่าโดยไม่มีเหตุผลที่ดี นั่นเป็นเรื่องใหญ่สำหรับชายฝั่งทางใต้ เมื่อพิจารณาจากกรณีที่มีการขับไล่มากกว่าพื้นที่ชุมชนอื่นๆ ในแต่ละปีตั้งแต่ปี 2010 ตามข้อมูลของศูนย์กฎหมาย

“มันเป็นวัฏจักรเล็กน้อยเพราะหากมีการอพยพมากขึ้น จะมีอาคารจำนวนมากขึ้นที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจน้อยลง และสิ่งเหล่านี้จะเป็นบ้านที่เติบโตเต็มที่สำหรับนักลงทุนที่จะซื้อ” กิลเบิร์ตกล่าว

แต่ไม่ใช่แค่ชายฝั่งทางใต้เท่านั้นที่นักลงทุนกำลังซื้อบ้านเพื่อขายในสัดส่วนที่สูงขึ้น

ส่วนแบ่งการซื้อของนักลงทุนในห้ารหัสไปรษณีย์ใกล้กับ Jackson Park ตั้งแต่ปี 2548

ในรหัสไปรษณีย์ Woodlawn ซึ่งมีการคุ้มครองที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง 25% ของบ้านถูกซื้อโดยนักลงทุน ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 15.8% ในปี 2558 และ 16.8% ในปี 2548

ในรหัสไปรษณีย์ที่ครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ของย่าน Better Grand Crossing นักลงทุนคิดเป็น 31% ของบ้านที่ซื้อ ซึ่งเพิ่มขึ้นเกือบสามเท่าจาก 11.6% ที่ซื้อในปี 2558 และเพิ่มเป็นสองเท่า 15.8% ในปี 2548

นักลงทุนยังเดินทางไปทางตะวันตกไกลถึงย่านแองเกิลวูด ซึ่งพวกเขาซื้อบ้าน 32% ที่ขายไป ซึ่งส่วนใหญ่เชื่อมโยงกับความผูกพันของเมืองกับชายฝั่งทางใต้ ในปี 2558 ส่วนแบ่งนี้มีเพียง 12.5%

โซเฟีย โลเปซ รองผู้อำนวยการฝ่ายรณรงค์ด้านที่อยู่อาศัยของ Race and Economic system Motion Heart เรียกร้องให้รัฐบาลกลางดำเนินการสนับสนุนผู้เช่า โดยให้การเป็นพยานต่อหน้าคณะกรรมการสภาสหรัฐที่จัดการพิจารณาประเด็นนี้ในเดือนมิถุนายน

“ในช่วงเริ่มต้นของวิกฤตโควิด-19 เจ้าของบริษัทเน้นย้ำว่าพอร์ตโฟลิโอการเช่าของพวกเขาได้รับการพิสูจน์แล้วว่าไม่เกิดภาวะถดถอยในช่วงวิกฤตการยึดสังหาริมทรัพย์ และ [single-family rental] การลงทุนก็เป็นการลงทุนที่คงทนเช่นเดียวกันในช่วงวิกฤตโควิด-19” โลเปซกล่าวในการพิจารณาคดี “ดังนั้น ปี 2020 จึงมีการระดมทุนหลายหมื่นล้าน [single-family rentals] จากนักลงทุนสถาบันต่างๆ”

Lopez บอกกับ Illinois Solutions Mission ว่าประเทศกำลังมาถึงทางแยกและรู้สึกผิดหวังที่มีการดำเนินการเพียงเล็กน้อยเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า

“มีรูปแบบที่ภาคเอกชนและนักลงทุนซื้อบ้านเหล่านี้ และพวกเขากำหนดเป้าหมายชุมชนคนผิวดำในอัตราที่สูงกว่าที่เคยเป็นมา” โลเปซกล่าว “พวกเขาเลี้ยงดูมรดกของการขาดการลงทุนอย่างแท้จริงซึ่งผู้คนไม่สามารถซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสมได้และหลายคนถูกกีดกันจากการเป็นเจ้าของบ้าน”

โลเปซกล่าวว่า แม้ว่าจะมีเมืองไม่มากนักที่สามารถแทรกแซงธุรกรรมส่วนตัวได้ แต่ก็มีหลายสิ่งที่สามารถทำได้ในระดับชาติและระดับรัฐเพื่อปกป้องผู้เช่า นโยบายที่ไม่อนุญาตให้เจ้าของบ้านขับไล่ผู้คน “โดยไม่มีเหตุผลที่ดี” เป็นรูปแบบหนึ่งของการควบคุมค่าเช่า

แต่เขากล่าวว่าผลที่แขวนต่ำที่สุดคือการมีทะเบียนบางประเภทที่จะทำให้ชัดเจนว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินอะไรแทนที่จะเก็บเป็นความลับผ่าน LLCs วิธีนี้ไม่เพียงตรวจจับผู้ไม่ประสงค์ดีเท่านั้น แต่ยังทำให้ผู้เช่ารู้ว่าใครเป็นเจ้าของบ้านด้วย

“ทุกคนต้องการที่อยู่อาศัย และในฐานะนักลงทุน การซื้อบ้านมากขึ้นเรื่อยๆ เป็นปัญหาใหญ่ เพราะมันไม่เหมือนการซื้อรถ มันไม่ใช่สินค้าฟุ่มเฟือย” โลเปซกล่าว อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้ไม่ได้เปลี่ยนความจริงที่ว่าสำหรับนักลงทุนแล้ว ที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าโภคภัณฑ์และเครื่องมือสร้างพอร์ตโฟลิโอ นี่เป็นความตึงเครียดโดยตรงสำหรับพวกเราทุกคนที่ต้องการที่ซุกหัวนอนและโทรหาที่บ้าน”

Ryan Johnson โฆษกของเมืองกล่าวว่า South Shore อยู่ในสถานการณ์ที่แตกต่างจาก Woodlawn โดยเมืองนี้ไม่มี “พื้นที่ว่างขนาดใหญ่และติดกัน” ใกล้กับศูนย์ประธานาธิบดี Obama สิ่งนี้ทำให้ยากสำหรับเมืองที่จะทำซ้ำการกระทำที่ลงนามในข้อตกลง Woodlawn เช่นการจัดสรรพื้นที่ว่าง 52 แปลงสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

เมืองนี้ได้ดำเนินการเพื่อเสริมสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงโดยเฉพาะบนชายฝั่งทางใต้ ในเดือนมีนาคม กระทรวงการเคหะได้ประกาศโครงการระดมทุนนำร่องเพื่อให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ผู้อยู่อาศัยที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

เงินช่วยเหลือนี้จะช่วยค่าสมาคมเจ้าของบ้านและการซ่อมแซมที่จำเป็น

นอกจากนี้ยังมีโครงการริเริ่มสร้างปัญหาและโครงการฟื้นฟูตลาดขนาดเล็ก ซึ่งมอบโอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านบนชายฝั่งทางใต้

“ในขณะที่เราพูดคุยกับผู้นำชุมชนชายฝั่งทางใต้และเจ้าหน้าที่ที่ได้รับการเลือกตั้ง เราได้ยินว่าจำเป็นต้องมีการแทรกแซงที่หลากหลายในนามของผู้เช่าและเจ้าของบ้าน” จอห์นสันกล่าว “เราจะยังคงมองหาวิธีการต่อยอดจากความคิดริเริ่มของ South Shore ที่มีอยู่ เช่น Make investments South/West multi-family rental improvement และความพยายามล่าสุดในการซื้อบ้านในราคาย่อมเยา”

นอกจากนี้ เมืองยังได้ก้าวเข้ามาช่วยเหลือผู้อยู่อาศัยที่ประสบปัญหาในการจ่ายค่าเช่าด้วยโครงการช่วยเหลือการเช่าฉุกเฉินบนชายฝั่งทางใต้ ซึ่งได้มอบเงินช่วยเหลือ 1,050 ทุน รวมมูลค่า 8.5 ล้านดอลลาร์ ซึ่งมากกว่ารหัสไปรษณีย์อื่นๆ ในเมือง

แต่สำหรับโรมิโอ มาตรการเหล่านี้ยังไม่เพียงพอ

“ไม่ใช่แค่ผู้เช่าเท่านั้นที่มีความเสี่ยงที่นี่ เพราะยิ่งบ้านมีมูลค่าสูง ภาษีทรัพย์สินก็จะยิ่งสูงขึ้น” โรมิโอกล่าว “คนที่มีรายได้คงที่และอาจแก่กว่าจะไม่สามารถจ่ายภาษีที่เพิ่มขึ้นได้ ดังนั้นพวกเขาจึงมีทางเลือกสองทาง: ขายหรือค้างชำระ ประการที่สอง มันหมายถึงการสูญเสียบ้านและทรัพย์สินของคุณ ซึ่งสร้างขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพียงเพื่อให้นักลงทุนมาซื้อบ้านของคุณในราคาไม่กี่เซนต์ต่อดอลลาร์