การผูกขาดในชีวิตจริง: หลีกเลี่ยง 3 Ts

ฉันเคยมีพอร์ตการลงทุนแบบดูเพล็กซ์ประมาณโหลที่วางอยู่ทั่วทั้งบล็อก ฉันใช้เวลาประมาณสิบปีในการประหยัดค่าเช่า แต่เมื่อฉันประหยัดได้ ฉันรู้สึกเหมือนได้รับชัยชนะ “ชีวิตจริง” เกมผูกขาด

สิ่งที่น่าตื่นเต้นที่สุดอย่างหนึ่งที่ฉันทำในฐานะเจ้าของบ้านคือการเก็บค่าเช่า เนื่องจากฉันอาศัยอยู่ใกล้กับบ้านเช่า ฉันจะไปหาผู้เช่าในวันเสาร์แรกของเดือน มักจะเก็บค่าเช่าเป็นเงินสดและพูดคุยเกี่ยวกับกีฬาหรือข่าวท้องถิ่น

แน่นอน เนื่องจากฉันเป็นเจ้าของบ้าน ผู้เช่ามักจะบอกฉันเกี่ยวกับปัญหาเกี่ยวกับทรัพย์สิน เช่น ห้องน้ำพัง หลังคารั่ว หรือเพื่อนบ้านส่งเสียงดัง ส่วนใหญ่แล้วฉันจะออกไปทำอะไรให้คิดออก และแน่นอนว่านั่นต้องใช้เวลามากกว่าจากตารางงานที่ยุ่งวุ่นวายของฉัน

ในที่สุดเมื่อฉันขายอสังหาริมทรัพย์ ฉันทำได้ดีเพราะฉันเร่งกำหนดการตัดจำหน่ายเงินกู้ของฉัน (15 ปี) และใช้การแบ่งต้นทุนเพื่อลดภาระภาษีของฉัน

อย่างไรก็ตาม เมื่อคุณรวมเวลาและเงินทั้งหมดที่ฉันใช้ไปกับค่าเช่า ส่วนที่ดีที่สุดของข้อตกลง (อย่างน้อยสำหรับฉัน) คือการใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นเกราะป้องกันภาษีจากรายได้ค่าเช่า ไม่กี่วันก่อนฉันเขียนบน Twitter:

ความฝันแบบอเมริกัน

ความฝันแบบอเมริกันอาจหมายถึงสิ่งต่าง ๆ สำหรับผู้คนที่แตกต่างกัน อาจหมายถึงการได้งานทำ เรียนจบวิทยาลัย หรือเกษียณก่อนกำหนด แต่การมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นหนึ่งในส่วนที่โด่งดังที่สุดของความฝันแบบอเมริกัน

อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของบ้านนั้นยากขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากค่าแรงและค่าวัสดุที่สูงขึ้นทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น

ข้อจำกัดด้านกฎระเบียบยังจำกัดการจัดหาที่อยู่อาศัยด้วย เนื่องจากการขาดแคลนเสบียงอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันอเมริกากำลังประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยหลายล้านคน (2-6 ล้านคนขึ้นอยู่กับว่าคุณถามใคร)

น่าเสียดายที่สถานการณ์จะไม่ดีขึ้นในเร็ว ๆ นี้ อัตราเงินเฟ้อและค่าจำนองที่สูงทำให้การซื้อบ้านไม่สามารถจ่ายได้มากกว่าที่เคยเป็นมา อีกทั้งระดับการก่อสร้างใหม่มีแนวโน้มลดลงในอนาคตอันใกล้นี้

ต้นทุนทดแทนของบ้านเดี่ยวกำลังเพิ่มขึ้นและมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากอุปทานที่จำกัดและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน ประชากรสหรัฐยังคงเติบโต ดังนั้นฝั่งอุปสงค์จะยังคงแข็งแกร่งอยู่ระยะหนึ่ง เมื่อรวมอุปทานที่จำกัดและอุปสงค์ที่แข็งแกร่งเข้าด้วยกัน ราคาบ้านจะยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อไปจนกว่าจะมีประกาศให้ทราบต่อไป

ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในสหรัฐจะไม่ได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้ สินค้าคงคลังในบ้านในปัจจุบันลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา สินค้าคงคลังเฉลี่ยของประเทศสำหรับบ้านที่มีอยู่ในช่วงสิบสองเดือนที่ผ่านมาคือ 2.8 ล้านในปี 2554 แต่ปัจจุบันน้อยกว่า 1 ล้าน

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทครอบครัวเดี่ยว (“REITs”) เป็นตัวเลือกการลงทุนที่ยอดเยี่ยมในการใช้ประโยชน์จากแนวโน้มนี้ เมื่อค่าครองชีพแพงขึ้น คนจะสนใจเช่าบ้านมากขึ้น นอกจากนี้ราคาเช่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตามที่เราคุยกัน แผนงาน REIT ปี 2566เผยแพร่เฉพาะใน iREIT เราเชื่อว่าแนวโน้มปัจจุบันสามารถเสนอโอกาสในการเติบโตที่สำคัญในปีหน้า แต่สิ่งนี้อาจถูกหักล้างบางส่วนจากอัตรากำไรที่ลดลงเนื่องจากภาษีทรัพย์สินที่สูงขึ้น

หลีกเลี่ยง 3 T – 2 Single Household Rental REITs

บ้านเช่าอเมริกัน 4 หลัง (เอเอ็มเอช) และ เดฟ เฮาส์ อิงค์ (ไอเอ็นวีเอช) เป็นผู้เล่นหลักสองคนในอวกาศ พวกเขาเป็นเจ้าของและเช่าบ้านเดี่ยวจำนวนมาก ด้วยปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องและความต้องการที่แข็งแกร่ง มูลค่าพอร์ตการลงทุนและกระแสเงินสดควรจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง

บ้านเช่าอเมริกัน 4 หลัง

American Houses 4 Lease เป็น REIT ที่มุ่งเน้นการซื้อ พัฒนา ปรับปรุง เช่า และดำเนินกิจการบ้านเดี่ยวในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เป็นอาคารครอบครัวเดี่ยวให้เช่าที่ใหญ่ที่สุดด้วยอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 57,000 แห่งครอบคลุมกว่า 30 ตลาดที่แตกต่างกัน

อสังหาริมทรัพย์ AMH เป็นที่ต้องการสูง ดังที่แสดงโดยวันเต็มเฉลี่ยในบ้านเดียวกันที่ 97.1%

AMH ใช้แพลตฟอร์มปฏิบัติการที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีอันทรงพลังและโปรแกรมการพัฒนาแบบบูรณาการเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพพอร์ตโฟลิโอและแพลตฟอร์มอย่างต่อเนื่อง

พวกเขาได้สร้างข้อมูลการดำเนินงานและการวิเคราะห์มากว่า 10 ปี ซึ่งช่วยให้พวกเขาเพิ่มรายได้สูงสุด และทีมผู้เชี่ยวชาญในตลาดท้องถิ่นของพวกเขาก็ให้ข้อมูลเชิงลึกที่ทรงพลังและการบริการลูกค้าที่ยอดเยี่ยม นอกจากนี้แบบแปลนชั้นที่ได้มาตรฐานและการเคลือบที่ทนทานช่วยให้สามารถควบคุมการใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ของ AMH สมดุล และโครงสร้างเงินทุนที่ดี เมื่อพิจารณาจาก EBITDA ที่ปรับปรุงแล้ว หนี้สินสุทธิและหุ้นบุริมสิทธิ์จะอยู่ที่ 5.9 เท่า และความคุ้มครองค่าธรรมเนียมคงที่คือ 4.1 เท่า เปอร์เซ็นต์ของ NOI หลักที่ไม่มีภาระผูกพันคือ 69.5% AMH มีสภาพคล่องที่มีอยู่ 1.6 พันล้านดอลลาร์และโปรแกรมการครบกำหนดจะได้รับการจัดการที่ดีในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า หนี้ส่วนใหญ่มีกำหนดชำระหลังปี 2569

รายได้และกระแสเงินสดของพวกเขาเพิ่มขึ้นอย่างมากหลังจากการปรับปรุงและการเติบโตของพอร์ตโฟลิโอ AFFO (เงินทุนที่ปรับปรุงแล้วจากกิจกรรม) เติบโตในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 7.75% (CAGR 5 ปี) ต่อปี และ FFO เติบโต 6.99% (CAGR 5 ปี) ต่อปี การเติบโตคาดว่าจะดำเนินต่อไปในระดับใกล้เคียงกัน และคาดการณ์ว่า FFO จะเพิ่มขึ้นประมาณ 9% ในปี 2566

และ AMH จัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้นกระแสเงินสดที่เพิ่มขึ้นจึงแปลงเป็นรายได้ที่สูงขึ้นอย่างมากและเงินปันผลที่เพิ่มขึ้น อัตราการเติบโตของเงินปันผลในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 29.2% ต่อปี (CAGR 5 ปี) อัตราเงินปันผลเงินสด 36.42% และอัตราการจ่าย AFFO 52.94% ระบุสิ่งนี้

ปัจจุบัน REIT นี้ให้ผลตอบแทนจากเงินปันผล 2.4% และการประเมินมูลค่าที่ดี บัญชี iREIT ส่วนต่างของความปลอดภัย 10% ในราคาปัจจุบัน

บ้านเชิญ

Invitation Houses เป็นเจ้าของและผู้ดำเนินการบ้านเดี่ยวให้เช่าชั้นแนวหน้าที่นำเสนอบ้านคุณภาพสูงในตลาดที่ต้องการทั่วอเมริกา พวกเขาอยู่ใน 16 ตลาดที่แตกต่างกันซึ่งมีบ้านมากกว่า 80,000 หลัง

พวกเขาได้เห็นการเติบโตที่สม่ำเสมอและเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การเติบโตของ NOI เฉลี่ยต่อปีของ Invitation Houses จากปี 2017 ถึง 2021 คือ 6.1% และฉันคาดว่าแนวโน้มจะดำเนินต่อไปตราบเท่าที่การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานยังคงเป็นบวก

Invitation Houses เติบโตด้วยการลงทุนเชิงกลยุทธ์และกระชับความสัมพันธ์ทางธุรกิจกับบริษัทรับสร้างบ้านและกลุ่มการลงทุนอื่นๆ ตัวอย่างบางส่วน ได้แก่ การลงทุนใน Pathway Houses ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนกับ Rockpoint และ PulteGroup, Inc. รวมถึงความสัมพันธ์เชิงกลยุทธ์กับฮ).

Invitation Houses ได้ลงทุนในบ้าน (บ้าน 328 หลังที่ซื้อภายในไตรมาส 3 ปี 2565) และแพลตฟอร์มเทคโนโลยีของ Pathway Houses และจะได้รับค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สินจากการลงทุนดังกล่าว

การร่วมทุนกับ Rockpoint จะสร้างค่าธรรมเนียมการจัดการสินทรัพย์และการจัดการทรัพย์สิน PulteGroup เป็นบริษัทก่อสร้างที่ใหญ่เป็นอันดับสามของประเทศ และ Invitation Houses คาดว่าจะซื้อบ้านใหม่ 7,500 หลังภายในระยะเวลา 5 ปีที่ Pulte จะออกแบบและก่อสร้าง

โฮมส์ อินวิเทชั่น คงอันดับการลงทุน สมดุล ด้วยสภาพคล่อง 1.8 พันล้านดอลลาร์ และไม่มีหนี้ที่ต้องชำระก่อนปี 2568 หนี้ส่วนใหญ่ของเขาไม่มีหลักประกันและเป็นอัตราคงที่ งบดุลที่แข็งแกร่งและสภาพคล่องที่แข็งแกร่งจะช่วยให้พวกเขาเติบโตและสร้างความสัมพันธ์กับพันธมิตรของพวกเขาต่อไป

ปัจจุบัน Invitation Homes มีมูลค่าต่ำกว่าตลาดอย่างมาก เมื่อพิจารณาจากเมตริกการประเมินค่า อัตราส่วน P/AFFO ปัจจุบันอยู่ที่ 23.84x และ P/FFO 16.56x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีประมาณ 25%

นอกจากนี้ ตัวติดตามการจัดอันดับของ iREIT ยังแสดง: ส่วนต่างของความปลอดภัยสำหรับ Invitation Homes คือ 17%ทำให้เขามีจุดซื้อ บริษัทยังจ่ายเงินปันผล 3.0% ที่ค่อนข้างปลอดภัย

ความเสี่ยง…

ดังที่พวกเราส่วนใหญ่ทราบ ณ จุดนี้ ธนาคารกลางสหรัฐมุ่งมั่นที่จะทำให้อัตราเงินเฟ้อกลับไปสู่ช่วงที่ต้องการ 2% แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงอย่างต่อเนื่องจะทำให้เกิดภาวะถดถอยก็ตาม

การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทำให้อัตราการจำนองพุ่งสูงขึ้นและอัตราการจำนองที่สูงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาในพื้นที่เมืองใหญ่ต่างๆ ของสหรัฐฯ โดยรวมแล้ว ราคาบ้านของสหรัฐฯ กำลังลดลง

แม้ว่าฉันไม่เชื่อว่านี่เป็นแนวโน้มระยะยาว แต่ REIT สำหรับครอบครัวเดี่ยวอาจได้รับผลกระทบในทางลบจากภาวะถดถอยของตลาดอสังหาริมทรัพย์นี้ มูลค่าผลงานอาจลดลง ค่าเช่าอาจลดลง (หรืออย่างน้อยก็ไม่มากเท่าที่พวกเขาต้องการ)

อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงสามารถนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยในวงกว้างและยั่งยืนยิ่งขึ้น การเลิกจ้างบริษัทอาจทำให้อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และตลาดที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบเชิงลบจากการต่อสู้ในระบบเศรษฐกิจโดยรวม

ซึ่งอาจส่งผลให้มีตำแหน่งงานว่างมากขึ้นหรือผิดนัดชำระหนี้ในพอร์ตโฟลิโอของ American Houses 4 Lease and Invitation Houses ทำให้สภาพแวดล้อมการทำงานมีความท้าทายมากขึ้นสำหรับ REIT ทั้งสองนี้

เรารักอุตสาหกรรมนี้

การมีบ้านสักหลังเป็นเป้าหมายสำหรับหลายๆ คน แต่มันยากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นและอุปทานที่จำกัด ราคาบ้านได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2010 และในช่วงสองปีที่ผ่านมาก็เป็นเรื่องที่โหดร้ายสำหรับผู้ซื้อบ้าน

เมื่อการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นเรื่องยากขึ้น ตลาดเช่าบ้านก็เติบโตขึ้นเช่นกัน เป็นไปได้มากว่าความต้องการในตลาดเช่าจะยังคงแข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้

REITs สำหรับครอบครัวเดี่ยวเป็นตัวเลือกการลงทุนที่ยอดเยี่ยมสำหรับการดำเนินการต่อแนวโน้มดังกล่าว มูลค่าผลงานจะเพิ่มขึ้นตามธรรมชาติเมื่อเวลาผ่านไป และรายได้จะเพิ่มขึ้นตามอัตราค่าเช่าโดยรวมที่เพิ่มขึ้น

REIT ทั้งสองที่กล่าวถึงในบทความนี้อยู่ในตำแหน่งที่สมบูรณ์แบบในการใช้ประโยชน์จากแนวโน้ม ของเราเอง แผนงาน REIT ปี 2566 แสดงให้คุณเห็นถึงกลยุทธ์ในการจัดให้เช่าครอบครัวเดี่ยวเหล่านี้ในพอร์ตโฟลิโอของคุณ

ขอบคุณสำหรับการอ่านและแสดงความคิดเห็น!