เจ้าของในย่านประวัติศาสตร์ของเมดิสันหลายแห่งจะได้รับอนุญาตให้พัฒนาอาคารดูเพล็กซ์ในละแวกใกล้เคียง อันเป็นผลจากการตัดสินใจของสภาเมืองที่เป็นข้อขัดแย้งซึ่งมุ่งเป้าไปที่การอนุญาตให้มีเส้นทางรถเมล์สายใหม่และความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยที่มากขึ้นใกล้กับถนนสายหลักอื่นๆ
หลังจากการอภิปรายสามชั่วโมง ความพยายามที่จะชะลอการผ่านของระเบียบ “เขตพัฒนาที่เน้นการขนส่ง” ที่เสนอ และการแก้ไขที่ล้มเหลว สภาลงมติ 14 ต่อ 5 เห็นชอบให้ปฏิบัติเช่นเดียวกันกับทั้งผู้เฒ่าผู้แก่และผู้อยู่อาศัย ความขัดแย้งว่าจะเพิ่มเขตประวัติศาสตร์หรือไม่และจะมีหน้าตาอย่างไร.
“เราได้ยินมาชัดเจนแล้วว่าบางคนไม่สนใจที่จะเปลี่ยนลักษณะนิสัยของย่านของพวกเขาเพราะพวกเขาดี (ไม่อนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยหลายยูนิตถัดจากพวกเขา)” Ald กล่าว คีธ เฟอร์แมน เขตที่ 19 “พวกเรามาเป็นจริงกันเถอะ เราอยู่ในวิกฤตที่อยู่อาศัย เราต้องทำการเปลี่ยนแปลงทุกอย่างที่เราสามารถทำได้เพื่อให้เป็นจริงเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง”
ประชากรของเมดิสันกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว และในขณะที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเพียงพอที่จะรองรับการเพิ่มขึ้น ทางเท้าการพัฒนาที่เน้นการขนส่ง (TOD) ได้รับการออกแบบมาเพื่อเพิ่มที่อยู่อาศัยภายในระยะ 1/4 ไมล์ของเส้นทางขนส่งหลัก การแบ่งเขตที่ทับซ้อนกันจะเพิ่มการปรับเปลี่ยนพื้นฐานและให้ความยืดหยุ่นเพิ่มขึ้นเล็กน้อยด้วยการพัฒนาใหม่ๆ ในทางเดินเหล่านี้
ในกรณีนี้ TOD จะอนุญาตให้มีการปรับปรุงเพิ่มเติมในรหัสการแบ่งโซนเป็นลำดับถัดไป ตัวอย่างเช่น ยูนิตครอบครัวเดี่ยวจะได้รับอนุญาตให้ดูเพล็กซ์ และแฟลต 24 ยูนิตในเขตที่อยู่อาศัยชานเมืองสามารถเพิ่มได้ 12 ยูนิต
กฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมซึ่งส่งไปยังสภาเทศบาลเมืองเมื่อวันอังคาร โดยได้รับการสนับสนุนจาก Alds Keith Furman, Patrick Heck, Grant Foster และ Yannette Figueroa Cole แนะนำว่ารหัสการแบ่งเขตใหม่รวมถึงส่วนของสถานที่ทางประวัติศาสตร์ในท้องถิ่นและระดับชาติเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น สร้างอาคารสูง และลดความแออัดของยานพาหนะ
นักวางผังเมืองกล่าวว่าเวลาเป็นสิ่งสำคัญ
จากข้อมูลของ Heather Stouder กรมการวางแผนของเมือง ด้วยการเริ่มออกแบบรถไฟใต้ดินใหม่ในช่วงฤดูร้อนนี้ และระบบรถโดยสารประจำทางด่วน (BRT) ใหม่บนเส้นทางสายตะวันออก-ตะวันตกของเมดิสัน จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ทางเมืองจะต้องเพิ่มการแบ่งเขตล่วงหน้า ผู้จัดการ.
นี้ การออกแบบใหม่ทำให้มีการเปลี่ยนรถบัสน้อยลงบริการที่สอดคล้องกันมากขึ้นด้วยเส้นทางตรงไปยังพื้นที่ห่างไกลและกำจัดจุดเปลี่ยนและรถโดยสารจากถนน State Avenue ตอนล่าง
“เราคิดว่าถึงเวลาแล้วที่จะดำเนินการเรื่องนี้ให้เร็วที่สุด” สเตาเดอร์กล่าวในที่ประชุมเมื่อวันอังคาร
ฉันอยู่ที่การประชุมสภาเทศบาลเมืองเมดิสัน ซึ่งกลุ่มจะหารือเกี่ยวกับการแบ่งเขตที่เน้นการขนส่งสาธารณะและกฎระเบียบการแบ่งเขตเพิ่มเติมที่เป็นที่ถกเถียงกันมาก ติดตามได้ที่นี่ – เรื่องต่อไป @แคปไทม์. pic.twitter.com/DIMTzGVbA3
— อัลลิสันการ์ฟิลด์ (@aligarfield_) 18 มกราคม 2566
ข้อร้องเรียนเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงที่ไม่คาดคิดในรหัสการแบ่งเขต
เมื่อสังเกตว่าเจ้าหน้าที่เทศบาลและระเบียบเดิมแนะนำให้นำย่านประวัติศาสตร์ออกจากการแบ่งเขตใหม่ เจ้าของบ้านจำนวนมากในพื้นที่แบ่งเขตครอบครัวเดี่ยวจึงคัดค้านกฎการแบ่งเขตใหม่ในพื้นที่ใกล้เคียงของตน โดยบางคนหวังว่าจะระงับการพัฒนาแบบดูเพล็กซ์ไปพร้อมกัน
อัลด์ บิล ทิชเลอร์ เขต 11 ตัวแทน ย่านยูนิเวอร์ซิตี้ ฮิลล์ ฟาร์มสเป็นที่ถกเถียงกันอยู่ว่าการเปลี่ยนแปลงจะไม่สร้างความแตกต่างให้กับการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของเมืองมากพอที่จะแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงธรรมชาติของละแวกใกล้เคียง นอกจากนี้ เขายังกล่าวด้วยว่ากระบวนการเลือกตั้งของเขาขาดความโปร่งใส โดยการเปลี่ยนแปลงให้รวมเขตประวัติศาสตร์ที่เปิดตัวในเดือนธันวาคม หกสัปดาห์ก่อนการลงคะแนนเสียงของรัฐสภา
“เราอยู่ที่ทางแยก” ทิชเลอร์กล่าวเมื่อคืนวันอังคาร “ฉันไม่เห็นว่าเราจะอนุญาตให้ใช้เส้นทางรถเมล์เป็นยานพาหนะสำหรับการเปลี่ยนแปลงเขตที่ไม่จำเป็นได้อย่างไร ในขณะที่เมืองกำลังเดินหน้าไปสู่ทั้งการแก้ปัญหาวิกฤตที่อยู่อาศัยและลดการพึ่งพารถยนต์ของเรา”
อัลด์ Grant Foster of the fifteenth District อ้างว่าเป้าหมายของ TOD คือการแบ่งเขตการเปลี่ยนแปลงรอบการขนส่งสาธารณะ – แนวคิดคือการให้ผู้คนมีที่อยู่อาศัยมากขึ้นในการเข้าถึงเส้นทางการขนส่งสาธารณะหลักของ Madison ได้ง่าย
“นั่นคือสิ่งที่ต้องทำ” ฟอสเตอร์กล่าว “การออกแบบใหม่ของรถไฟใต้ดิน…มีข้อจำกัดอย่างมากในแง่ของตำแหน่งที่รถบัสของเราจะผ่าน นี่คือจุดที่เราต้องใส่ที่อยู่อาศัยให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ขณะเดียวกันก็ต้องตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ในทางเดินเหล่านี้ด้วย”
Stouder กล่าวว่า “มีโอกาสมากมายสำหรับการมีส่วนร่วมของชุมชน ส่วนใหญ่ในช่วงฤดูใบไม้ผลิและฤดูร้อนปี 2022” เช่นเดียวกับ “การเรียกร้องในวงกว้างถึงผู้สูงอายุ” เพื่อแบ่งปันข่าวสารบนบล็อกของพวกเขา การเรียกร้องให้สมาคมเพื่อนบ้าน และอื่นๆ
“เราคิดว่ามีความพยายามอย่างมากในการมีส่วนร่วมกับชุมชน” Stouder กล่าว พูดว่า.
อัลด์ Charles Myadze จากเขต 18 เคลื่อนไหวเพื่อคืนกฤษฎีกาให้กับคณะกรรมการ แต่ข้อเสนอนี้ไม่ประสบผลสำเร็จด้วยคะแนนเสียง 6 ต่อ 13 เสียง
“เวลาต่อไปจะไม่บอกเรามากกว่านี้” เฟอร์แมนกล่าว “ผมหวังจริงๆ ว่าเราจะได้รับการตัดสินในคืนนี้ และเราจะไม่ปล่อยให้การเปลี่ยนแปลงล่าช้าไปกว่านี้อีกแล้ว”
อัลด์ Matt Phair จากเขต 20 เรียกร้องให้สภาอย่าสับสนระหว่างการขาดความโปร่งใสกับการขาดการมีส่วนร่วม
“เมื่อเราได้ยินผู้อยู่อาศัยบ่นว่าพวกเขาไม่ยุ่ง เป็นเรื่องที่เราควรให้ความสำคัญ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าเราควรควบคุมบางอย่างให้นานกว่านี้โดยอัตโนมัติ” ไพรกล่าว “เราต้องตัดสินใจ เราได้รับเลือกและผ่านกระบวนการ (นี้) โดยผู้มีสิทธิเลือกตั้งของเราเพื่อทำการตัดสินใจเหล่านี้ และคืนนี้เป็นเวลาที่ต้องตัดสินใจ”
ในขณะที่มีผู้ลงทะเบียนทั้งหมด 140 คนเพื่อสนับสนุนการเปลี่ยนแปลงที่รวมย่านประวัติศาสตร์ไว้ในภาพซ้อนทับ แต่มี 147 คนคัดค้าน
ผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่พูดคุยกับสภาในคืนวันอังคารเป็นผู้มีสิทธิเลือกตั้งของ Tishler ในพื้นที่ College Hill Farms ซึ่งเป็นเขตประวัติศาสตร์แห่งชาติ
หลายคนพูดเป็นวงกว้างถึงความกลัวที่จะเปลี่ยนลักษณะนิสัยหรือธรรมชาติของละแวกบ้านของตน
“เหตุใดการตัดสินใจเพิ่ม (Nationwide Registered Historic Neighborhoods) จึงแจ้งไปยังกลุ่มละแวกใกล้เคียงหลังจากหมดโอกาสแสดงความคิดเห็นแล้ว” มาร์แชล แฟลกซ์ถาม “ผู้ที่จะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตสมควรได้รับโอกาสรับทราบและแสดงความคิดเห็นตามข้อเท็จจริงและกระบวนการที่โปร่งใส”
Robert Procter ผู้อำนวยการฝ่ายกิจการรัฐบาลของ South Central Wisconsin Affiliation of Realtors กล่าวว่าองค์กรสนับสนุนการสร้างที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบ “เพื่อช่วยแก้ปัญหาวิกฤตที่อยู่อาศัยของเมือง” พรอคเตอร์ยอมรับว่านี่ไม่ใช่ตำแหน่งของนายหน้าเสมอไป
“น่าเสียดายที่ Realtors (Affiliation) เป็นหนึ่งในกลุ่มในช่วงทศวรรษที่ 1920 และ 30 ที่สร้างการแบ่งเขตครอบครัวเดี่ยวและข้อจำกัดด้วยแนวคิดที่ผิดในการอนุรักษ์พื้นที่ใกล้เคียง” Procter กล่าว เมือง.”
ในศตวรรษตั้งแต่นั้นมา เขากล่าวว่า เวลาได้แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าและความหนาแน่นไม่ได้ทำลายย่านใกล้เคียง และทำให้บ้านอื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียงลดคุณค่าลง
“ความหนาแน่นและผู้เช่าไม่ใช่ศัตรูของบ้านเดี่ยว” พรอคเตอร์กล่าว
ยามโบราณสถาน
รูปแบบการขนส่งได้รับการแนะนำในเดือนพฤศจิกายน และในการประชุมแยกต่างหากในเดือนธันวาคม คณะกรรมการนโยบายและแผนการขนส่งและคณะกรรมการการวางแผนได้ลงมติให้รวมส่วนของสถานที่ทางประวัติศาสตร์ระดับชาติและระดับท้องถิ่นไว้ในข้อเสนอ
ในขั้นต้น สถานที่ทางประวัติศาสตร์ในท้องถิ่นและระดับชาติ วิทยาเขตของมหาวิทยาลัยวิสคอนซิน-เมดิสัน และย่านดาวน์ทาวน์ไม่รวมอยู่ในข้อเสนอนี้ มีเขตประวัติศาสตร์ท้องถิ่น 5 เขตภายในเขตเมืองแมดิสัน และ 3 เขตรวมอยู่ในขอบเขตที่เสนอของพื้นที่พัฒนาในช่วงเปลี่ยนผ่าน ได้แก่ College Heights, Third Lake Ridge และ Marquette Bungalows การตั้งถิ่นฐานครั้งแรกและ Kiosk Hill ไม่รวมอยู่ในใจกลางเมืองที่มีประชากรหนาแน่นอยู่แล้ว
ย่านประวัติศาสตร์ในท้องถิ่นได้รับการคุ้มครองอย่างเข้มงวดตามกฎหมายของเมือง ในขณะที่เขตประวัติศาสตร์ที่ขึ้นทะเบียนแห่งชาติ — รวมอยู่ด้วย ฟาร์ม College Hill, Nakoma, Wingra Park, West Garden Heights, East Dayton Avenue, Fourth Lake Ridge, Sherman Avenue Tenney/Yahara และ Coolidge-Myrtle—ไม่มีมาตรการป้องกันความปลอดภัยเช่นเดียวกัน
Stouder อธิบายว่าแม้ในพื้นที่ที่อยู่อาศัย การพัฒนาใหม่ในพื้นที่ประวัติศาสตร์ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงโดยไม่ได้ตั้งใจโดยไม่ผ่านกระบวนการอนุมัติ สถานที่ทางประวัติศาสตร์ในท้องถิ่นยังคงอยู่ภายใต้กฎหมายอนุรักษ์ของเมือง ซึ่งกำหนดให้มีการกำกับดูแลการเปลี่ยนแปลงและโครงสร้างใหม่
อย่างไรก็ตาม โบราณสถานแห่งชาติที่ได้รับการขึ้นทะเบียนทั้งเก้าแห่งจะไม่อยู่ภายใต้การคุ้มครองเช่นเดียวกัน ในพื้นที่เหล่านี้ เจ้าของทรัพย์สินสามารถทำการเปลี่ยนแปลงที่พวกเขาเห็นว่าเหมาะสมสำหรับการพัฒนาใหม่หรือการรื้อถอนโดยไม่ต้องขออนุมัติจาก Landmarks Fee
“สิ่งสำคัญอย่างเหลือเชื่อในการทำความเข้าใจเกี่ยวกับสถานที่ทางประวัติศาสตร์ในท้องถิ่นคือยังคงมีการอนุรักษ์ไว้มากมายที่นั่น” เฟอร์แมนกล่าว “การอนุรักษ์ประวัติศาสตร์ไม่เหมือนกับความหนาแน่น คุณสามารถทำทั้งสองอย่าง ปัจจุบันโบราณสถานแห่งชาติไม่มีข้อจำกัดพิเศษในเมืองของเรา และฉันไม่เชื่อว่านี่เป็นสถานที่ที่เหมาะสมในการเริ่มเพิ่มข้อจำกัด”
“ความหนาแน่นไม่เลว” เขากล่าว “ความหนาแน่นไม่ได้เปลี่ยนลักษณะของพื้นที่ใกล้เคียง”
ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2021 เจ้าของบ้านใน Madison ได้รับอนุญาตให้สร้าง “ยูนิตที่อยู่อาศัยเสริม” เช่น บ้านพักฤดูร้อน โดยไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตแบ่งเขตพิเศษ ยังคงต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ก็เหมือนกับการสร้างดาดฟ้าใหม่ Ald เอริก พอลสัน กล่าวในการอัปเดตวันที่ 16 มกราคม โพสต์บล็อก.
สถานที่ทางประวัติศาสตร์ในท้องถิ่นยังคงต้องได้รับอนุญาตเพื่อทำการเปลี่ยนแปลงที่นั่น แต่การซ้อนทับของ TOD สามารถอำนวยความสะดวกในการเตรียมการเหล่านี้ได้
Paulson และผู้อาวุโสคนอื่น ๆ รวมถึงนายกเทศมนตรี Satya Rhodes-Conway กล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงในชั้น TOD นั้นเพิ่มขึ้นและเล็กน้อย
“IO จะเปลี่ยนแปลงอะไรสำหรับ Hill Farms ไหม พูดตามตรง ฉันไม่คิดอย่างนั้น” Paulson เขียน “คณะกรรมการตัดสินใจเปลี่ยนบ้านเป็น duplex หรือเปลี่ยนบ้านที่ไฟไหม้ด้วย duplex ใหม่ หรือ ให้คนซื้อบ้านที่มีอยู่แล้วรื้อทิ้งแล้วเปลี่ยนใหม่จะมีอำนาจตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เช่น แทนที่ด้วยบ้านดูเพล็กซ์”
ส่วนที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ในความพยายามที่จะประนีประนอม Ald Tag Evers จากเขต 13 เสนอการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบเพื่อให้ยังคงรวมถึงสถานที่ทางประวัติศาสตร์ แต่จะต้องเป็นเจ้าของห้องดูเพล็กซ์ใหม่ทั้งหมด
แม้ว่าข้อเสนอของเขาจะล้มเหลวด้วยคะแนนเสียง 13 ต่อ 6 เสียง แต่ Evers ก็หวังว่าการเปลี่ยนแปลงนี้จะปกป้องบ้านจากการพัฒนาขื้นใหม่โดยนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ Stouder กล่าวว่ามีข้อ จำกัด ในหลักการสำคัญของ TOD สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่
“การยอมรับว่าเราเป็นเมืองที่ครองค่าเช่า ซึ่งสวนทางกับการเปลี่ยนแปลงนโยบายอื่นๆ ที่เรากำลังดำเนินไปพร้อมกัน” สเตาเดอร์กล่าว “ทำไมต้องแก้ไขอีกชั้นเพื่อ (สร้าง) ยูนิตที่อยู่อาศัยอื่น”
ตลอดการประชุมสภา พวกออลเดอร์แสดงความกังวลเกี่ยวกับความยุติธรรมในที่อยู่อาศัย
“เมดิสันอาจเป็นสถานที่ที่ดีที่สุดในการอยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาหากคุณเป็นคนผิวขาว (แต่) รัฐวิสคอนซินได้รับการจัดอันดับซ้ำแล้วซ้ำเล่าให้เป็นหนึ่งในสถานที่ที่แย่ที่สุดหากคุณเป็นคนผิวดำ สีน้ำตาล หรือไม่ใช่คนผิวขาว” Ald กล่าว . Juliana Bennett จาก District 8, ดร. เขาพูดต่อโดยอ้างถึง Martin Luther King Jr. ว่า “ความมั่งคั่งจะต้องได้รับการแจกจ่ายที่ดีกว่าในประเทศนี้สำหรับบุตรธิดาของพระเจ้าทุกคน”
แม้ว่าการตั้งถิ่นฐานของ TOD จะไม่รับประกันการเข้าถึงทุกย่านในเมืองสำหรับคนทุกกลุ่มรายได้ แต่จะเป็น “ก้าวไปในทิศทางที่ถูกต้อง” เพื่อให้ง่ายต่อการสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้นใกล้กับถนนที่มีการคมนาคมขนส่งที่มีความถี่สูง แข็งแกร่งมากขึ้น
แต่ Stouder กล่าวว่าการแบ่งเขตโดยลำพังจะไม่ “นำมาซึ่งความเท่าเทียมกันทั่วทั้งเมืองอย่างน่าอัศจรรย์ในทันใด”
“เราต้องดูกล่องเครื่องมือทั้งหมดของเราจริงๆ ในกรณีนี้ การซ้อนทับ TOD เป็นวิธีที่ช่วยให้การสร้างที่อยู่อาศัยใกล้กับการขนส่งง่ายขึ้นหรือสร้างโอกาสในการจ้างงานมากขึ้น ขณะเดียวกัน ในฐานะเมือง เราจำเป็นต้องลงทุนต่อไปในราคาประหยัด ที่อยู่อาศัย” เขากล่าว
ขณะที่โรดส์-คอนเวย์ ในขั้นต้นกล่าวว่าเขา “ไม่เชื่อเรื่องพระเจ้า” เกี่ยวกับการตัดสินใจ ในแถลงการณ์เมื่อเช้าวันพุธ นายกเทศมนตรีกล่าวว่าเขาพอใจกับการตัดสินใจของเทศบาลในการเพิ่มที่อยู่อาศัยและโอกาสการจ้างงานตามถนนที่มีการคมนาคมขนส่งสูง
Rhodes-Conway กล่าวว่า “ในขณะที่เรายังคงเพิ่มตัวเลือกที่อยู่อาศัยของเราในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า นโยบายนี้จะช่วยให้ผู้อยู่อาศัยใน Madison สามารถใช้ระบบขนส่งสาธารณะเพื่อเดินทางรอบเมืองได้มากขึ้น และมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้นในทุกย่าน” Rhodes-Conway กล่าว
#เมดสนคลายการแบงเขตใกลเสนทางคมนาคมทามกลางขอพพาททอยอาศย #สถานะ
