โดย Josh Cohen / Crosscut.com
แทบทุกด้าน วอชิงตันมีปัญหาด้านที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง
ค่าซื้อบ้านและค่าเช่าพุ่งสูงขึ้น ผู้คนมากกว่า 25,000 คนทั่วรัฐอาศัยอยู่ข้างถนนหรือในบ้านพักฉุกเฉินและบ้านพักชั่วคราว เพิ่มขึ้น 11 เปอร์เซ็นต์จากปี 2563 จากข้อมูลของ Washington Division of Commerce รัฐจะต้องสร้างบ้านใหม่ให้ได้ 1 ล้านหลังภายในปี 2587 เพื่อตอบสนองความต้องการ และมากกว่าครึ่งหนึ่งจะต้องได้รับการอุดหนุนสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อย
การสำรวจครั้งใหม่โดย Puget Sound District Council และ Washington Division of Commerce พบว่าค่าที่อยู่อาศัยและการไร้ที่อยู่อาศัยเป็นสองประเด็นหลักที่รัฐกังวลสำหรับผู้อยู่อาศัย ประชาชน 77 เปอร์เซ็นต์กล่าวว่าค่าเช่าสูงเกินไป 75 เปอร์เซ็นต์ระบุว่าการซื้อบ้านแพงเกินไป และ 64 เปอร์เซ็นต์กล่าวว่าหน่วยงานของรัฐควรดำเนินการมากกว่านี้เพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้สร้างโดยตลาด
เจ้าหน้าที่ของ Olympia กำลังใช้ข้อความนี้อย่างจริงจังในเซสชั่นกฎหมายนี้ ที่พักพิงและการไร้ที่อยู่อาศัยอยู่ในวาระการประชุมของผู้ว่าการเจย์ อินสลี กำลังผลักดันมาตรการพันธบัตรที่จะสร้างรายได้เพิ่มเติมหลายพันล้านดอลลาร์เพื่อเร่งการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและส่งเสริมบริการไร้ที่อยู่อาศัย
ยอมรับว่าไม่มีไม้กายสิทธิ์สำหรับวิกฤตที่อยู่อาศัยในวอชิงตัน สมาชิกสภานิติบัญญัติและผู้สนับสนุนกำลังผลักดันร่างกฎหมายหลายชุดเพื่อเพิ่มราคาก่อสร้างตามราคาตลาด อุดหนุนที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา และการคุ้มครองผู้เช่า
เนื่องจากเซสชันเพิ่งเริ่มต้นในวันจันทร์ จึงยังไม่ได้ส่งใบเรียกเก็บเงินค่าที่อยู่อาศัยทุกใบ และไม่ใช่ทุกใบเรียกเก็บเงินที่จะคงอยู่จนกว่าจะสิ้นสุดเซสชัน แต่ต่อไปนี้เป็นวิธีการสำคัญที่ฝ่ายนิติบัญญัติหวังว่าจะบรรเทาวิกฤตที่อยู่อาศัยของวอชิงตันในปี 2566
การก่อสร้างที่แสวงหาผลกำไรมากขึ้น
ตัวแทน Jessica Bateman (D-Olympia) และตัวแทน Andrew Barkis (R-Olympia) ต้องการเปิดประตูสู่ที่อยู่อาศัยที่ “ขาดหายไปตรงกลาง” ซึ่งเป็นคำที่หมายถึง duplexes, triplexes และ quads ที่คั่นกลางระหว่างบ้านครอบครัวเดี่ยวและอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์ในวอชิงตัน นักพัฒนามักจะสร้าง
หากผ่าน Home Invoice 1110 จะอนุญาตให้ก่อสร้างได้สูงสุด 4 ยูนิตบนที่ดินที่อยู่อาศัยใดๆ ในเมืองที่มีผู้อยู่อาศัย 6,000 คนขึ้นไป หากนักพัฒนาสร้างยูนิต 2 ยูนิตสำหรับผู้ที่มีรายได้ 80 เปอร์เซ็นต์หรือน้อยกว่าของรายได้เฉลี่ยของภูมิภาค พวกเขาสามารถสร้างยูนิตได้สูงสุด 6 ยูนิตในนิคมใดก็ได้ บนที่ดินที่อยู่ห่างจากสถานีขนส่งไม่เกินครึ่งไมล์ นักพัฒนาสามารถสร้างยูนิตได้สูงสุดหกยูนิตโดยไม่จำเป็นต้องจ่ายแพง
การสำรวจที่อยู่อาศัยทั่วทั้งรัฐของ Puget Sound District Council พบว่า 58 เปอร์เซ็นต์ของผู้คนคิดว่าควรอนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยระดับปานกลางในพื้นที่ครอบครัวเดี่ยว และ 66 เปอร์เซ็นต์กล่าวว่าชุมชนของพวกเขาต้องการที่อยู่อาศัยที่หลากหลายและราคาย่อมเยามากขึ้น
เมื่อปีที่แล้ว Bateman และ Barkis ได้นำเสนอร่างกฎหมาย “ขาดกลาง” ฉบับที่ใช้กับเมืองที่มีผู้อยู่อาศัย 20,000 คนขึ้นไป แต่ร่างกฎหมายหยุดชะงักก่อนที่จะถึงชั้นสภาเพื่อการลงคะแนนเสียง ผู้นำเมืองบางคนพร้อมด้วย Washington Cities Affiliation (AWC) ที่ทรงอิทธิพลได้คัดค้านการครอบครองเขตท้องถิ่นของรัฐ
Carl Schroeder รองผู้อำนวยการ AWC กล่าวว่าองค์กรของเขามีการพูดคุยก่อนหน้านี้และมีประสิทธิผลมากขึ้นกับฝ่ายนิติบัญญัติ “ขาดคนกลาง” ก่อนเซสชันนี้ อย่างไรก็ตาม ท้ายที่สุดแล้ว กลุ่มยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับการอนุญาตให้ใช้กฎการแบ่งเขตในท้องถิ่นขนาดใหญ่ และขยายร่างกฎหมายในปีนี้ให้มีผลบังคับใช้กับเมืองต่างๆ มากยิ่งขึ้น
เบทแมนกล่าวว่าหากวอชิงตันบรรลุเป้าหมายการก่อสร้างบ้านหนึ่งล้านหลังภายในปี 2587 การก่อสร้างจะต้องเพิ่มเป็นสามเท่า
“เป็นเวลาหลายทศวรรษแล้วที่เราพยายามให้แต่ละเมืองตัดสินใจแบ่งเขตของตนเอง” เบตแมนกล่าว “มันคือปี 2023 มันไม่ได้ผล เราจำเป็นต้องลองใช้วิธีอื่น เราต้องกล้าหาญ”
การแบ่งเขต “ขาดช่วงกลาง” เป็นเพียงหนึ่งในหลายวิธีที่สมาชิกสภานิติบัญญัติต้องการเร่งการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในราคาตลาดและลดอุปสรรคด้านกฎระเบียบ Barkis ยังสนับสนุน Home Invoice 1245 ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถแบ่งทรัพย์สินออกเป็นสองส่วนได้ง่ายขึ้น และอนุญาตให้ผู้อื่นเป็นเจ้าของยูนิตที่อยู่อาศัยสาธารณูปโภคของตนเองและเพิ่มทุนจากมัน
การเรียกเก็บเงินอื่นจะกำจัดคณะกรรมการตรวจสอบการออกแบบสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย คณะกรรมการตรวจสอบอาจทำให้โครงการล่าช้าเป็นเวลาหลายเดือน ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น ในโครงการประหยัดค่าใช้จ่ายที่คล้ายกัน Bateman วางแผนที่จะผ่านร่างกฎหมายที่จะยกเลิกข้อกำหนดที่จอดรถสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้กับการขนส่งสาธารณะ เนื่องจากอาจเพิ่มพื้นที่หลายหมื่นดอลลาร์ให้กับต้นทุนของโครงการอพาร์ตเมนต์
อุดหนุนมากขึ้น
ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง
บ้านใหม่กว่าครึ่งล้านหลังที่วอชิงตันต้องการสร้างจำเป็นต้องราคาไม่แพงสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยกว่า 50 เปอร์เซ็นต์ของรายได้เฉลี่ยในพื้นที่ของตน ความต้องการเหล่านี้มากกว่า 200,000 รายการจะต้องมีราคาย่อมเยาสำหรับชาววอชิงตันที่มีรายได้น้อยที่สุดและผู้ที่ออกมาจากการไร้ที่อยู่อาศัย นี่คือส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยที่ภาคเอกชนจะไม่ให้บริการ หมายความว่าวอชิงตันต้องการการลงทุนจำนวนมากในสต็อกที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุน
Inslee กำลังมองหาที่จะออกพันธบัตรเพื่อระดมทุน 4 พันล้านดอลลาร์ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและบริการคนจรจัดในอีกหกปีข้างหน้า เพื่อให้สิ่งนี้เกิดขึ้น สมาชิกสภานิติบัญญัติจะต้องอนุมัติแนวคิดนี้ในเซสชั่นนี้ หลังจากนั้นคำถามจะไปที่ผู้มีสิทธิเลือกตั้งในการลงคะแนนเสียงในเดือนพฤศจิกายน พันธบัตรจะไม่เพิ่มภาษีของชาววอชิงตัน แต่จะเพิ่มหนี้ของรัฐบาลชั่วคราวเกินขีดจำกัดที่มีอยู่
หากผ่านการพิจารณา เงินจะช่วยจ่ายค่าก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาเพิ่มอีก 5,300 ยูนิตในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งเกินกว่า 2,200 ยูนิตที่ Inslee เสนองบประมาณปี 2566-2568 ในอีก 6 ปีข้างหน้า พันธบัตรจะช่วยจ่ายค่าก่อสร้างอีก 19,000 ยูนิต
การสำรวจความคิดเห็นของ Crosscut/Elway ล่าสุดพบว่า 52 เปอร์เซ็นต์สนับสนุนแนวคิดเรื่องมาตรการตราสารหนี้ในหมู่ผู้มีสิทธิเลือกตั้งทั่วทั้งรัฐ
นอกจากมาตรการผูกมัดแล้ว Inslee ยังแสดงความสนับสนุนต่อความแออัดที่เพิ่มขึ้นรอบๆ สถานีขนส่ง Noha Mahgoub ที่ปรึกษาด้านนโยบายที่อยู่อาศัยของผู้ว่าการรัฐ อธิบายว่าการพัฒนาในช่วงเปลี่ยนผ่านเป็นสิ่งที่ได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่ายสำหรับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและเป้าหมายด้านสภาพอากาศ
ร่างกฎหมายการพัฒนาที่มุ่งเน้นการขนส่งยังไม่ได้รับการเผยแพร่ แต่ Mahgoub กล่าวว่าจะเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใกล้กับสถานีขนส่งบ่อยครั้ง การเรียกเก็บเงินจะใช้กับทั้งราคาตลาดและการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง การจัดสรรหน่วยเป็นเปอร์เซ็นต์ให้กับผู้ที่มีรายได้ 80 เปอร์เซ็นต์หรือน้อยกว่าของรายได้เฉลี่ยของเขต นักพัฒนาตามอัตราตลาดจะได้รับ “โบนัสความหนาแน่น” ซึ่งจะช่วยให้พวกเขาสร้างอาคารขนาดใหญ่ขึ้นได้
การศึกษาล่าสุดโดย City Institute ช่วยแสดงให้เห็นผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากโซนด้านบนที่อยู่ติดกับการเปลี่ยนแปลง สำรวจพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ารางเบา Sound Transit ที่มีอยู่และในอนาคต และพบว่าหนึ่งในสามของที่ดินที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบันถูกแบ่งโซนสำหรับที่อยู่อาศัยของครอบครัวเดี่ยว
ในขณะที่ Washington Affiliation of Cities ไม่สนับสนุนร่างกฎหมาย “ขาดกลาง” รองผู้อำนวยการ Schroeder กล่าวว่าองค์กรสนับสนุนภูมิภาคบนสำหรับการพัฒนาในช่วงเปลี่ยนผ่าน
“มันเป็นจุดยืนที่แตกต่างอย่างมากจากที่เราเคยมีมาในอดีต ซึ่งป้องกันอย่างแน่นหนาจากการซื้อล่วงหน้า” Schroeder กล่าว “สิ่งที่คุณได้ยินในวันนี้คือความต้องการที่จะเข้าร่วมในการสนทนาเหล่านี้”
กองทุน State Housing Belief Fund เป็นแหล่งเงินหลักสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในวอชิงตัน ได้รับทุนสนับสนุนจากงบประมาณทุน ซึ่งเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา งบประมาณที่เสนอของ Inslee จะลงทุน 200 ล้านดอลลาร์ในกองทุน แต่ผู้สนับสนุนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่าง Washington Low-Earnings Housing Alliance ต้องการเห็นตัวเลขดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็น 400 ล้านดอลลาร์ การเรียกเก็บเงินที่ออกมาในเซสชั่นนี้จะเพิ่มภาษีสรรพสามิตทรัพย์สินในปัจจุบันสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์และจัดสรรรายได้ส่วนหนึ่งให้กับกองทุนที่อยู่อาศัย
ตัวแทน Jamila Taylor (D-Federal Manner) จะเสนอร่างกฎหมายในเซสชั่นนี้เพื่อช่วยลดช่องว่างทางเชื้อชาติในการเป็นเจ้าของบ้าน ตามที่ Jesse Simpson ผู้จัดการฝ่ายประชาสัมพันธ์ของ Housing Improvement Consortium (HDC) กล่าว จากการศึกษาของ Pew พบว่า 74.6 เปอร์เซ็นต์ของครัวเรือนผิวขาวและ 45.3 เปอร์เซ็นต์ของครัวเรือนผิวดำเป็นเจ้าของบ้านทั่วประเทศ การเรียกเก็บเงินจะเพิ่มค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนเอกสารของรัฐและใช้เงินเหล่านี้เพื่อช่วยชาวผิวดำและผู้อยู่อาศัยที่ไม่ใช่คนผิวขาวอื่น ๆ พัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ราคาไม่แพงสำหรับเงินดาวน์และเป็นเจ้าของบ้าน
การคุ้มครองผู้เช่ารายใหม่
แม้ว่าการควบคุมค่าเช่าจะผิดกฎหมายในวอชิงตันตั้งแต่ปี 1981 เมื่อสภานิติบัญญัติผ่านกฎหมายห้ามในระดับรัฐและระดับท้องถิ่น ผู้สนับสนุนด้านที่อยู่อาศัยคาดหวังว่าสภานิติบัญญัติจะผ่าน “ร่างกฎหมายต่อต้านการให้คะแนน” ฉบับใหม่ที่จะจำกัดจำนวนเจ้าของบ้านที่สามารถทำได้ เช่า. ขึ้นค่าเช่าทุกปี
“นี่ไม่ใช่การควบคุมค่าเช่า” Michele Thomas จาก Washington Low Earnings Housing Alliance กล่าว “อย่างไรก็ตาม มันจะจัดการความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า และป้องกันไม่ให้เจ้าของบ้านแยกผู้เช่าออก”
ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน เจ้าของบ้านสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ตามจำนวนที่ต้องการ โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า 60 วัน ตัวแทน Strom Peterson (D-Edmonds) แนะนำ Home Invoice 1124 เพื่อเพิ่มข้อกำหนดการแจ้งเตือนนี้เป็นหกเดือน ร่างกฎหมายนี้จะจำกัดขนาดของค่าธรรมเนียมล่าช้าและให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดหากต้องขึ้นค่าเช่า
ผู้สนับสนุนที่อยู่อาศัยยังคาดหวังว่าสมาชิกสภานิติบัญญัติจะผ่านร่างกฎหมายที่จะป้องกันไม่ให้เจ้าของบ้านใช้การขึ้นค่าเช่าเป็นมาตรการตอบโต้ผู้เช่าของพวกเขา
เยี่ยม crosscut.com/donate สนับสนุนองค์กรไม่แสวงหาผลกำไร เผยแพร่อย่างเสรี สื่อสารมวลชนในท้องถิ่น.
#สภานตบญญต #จดการกบวกฤตทอยอาศยในป #อยางไร
