ทำให้มีราคาถูกลงในการสร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้น จริงๆ.

บาส : ผิด นี่เป็นสิ่งที่ผิดอย่างสิ้นเชิง เสียใจ.

Oreskes: บอกฉันเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนั้น

เบส: ฉันหมายถึงพื้นที่ที่ฉันอาศัยอยู่ทางตอนใต้ของลอสแองเจลิสจนกระทั่งเมื่อไม่กี่สัปดาห์ก่อน บ้านราคาตลาดไม่ใช่ปัญหา คนที่จ่ายเงิน 150,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านของพวกเขาจะมีมูลค่าเกือบ 1 ล้านดอลลาร์หากคุณใส่มูลค่าตลาดบ้านข้างๆ

สิ่งที่บาสพูดในตอนท้ายนั้นฟังดูถูกต้อง Zillow ประมาณการว่าบ้านเดี่ยว “ทั่วไป” ในลอสแองเจลิสมีมูลค่ามากกว่า 1 ล้านเหรียญ ในย่านบอลด์วินฮิลส์ที่เขาเคยอาศัยอยู่ มันดูสูงกว่านั้นเล็กน้อย สร้างบ้านเดี่ยวที่นั่นในราคาตลาดใหม่และราคาประมาณ 1 ล้านดอลลาร์ดูเหมือนจะรอบคอบ

แต่โปรดจำไว้ว่าบ้านที่มีอยู่ในละแวกนั้นมีมูลค่ามากกว่า 1 ล้านเหรียญอยู่แล้ว ฉันเดินไปรอบ ๆ Baldwin Hills ใน Zillow ฉันพบบ้านเก่าปี 1964 ที่ขายในราคา 1.2 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเจ้าของคนก่อนจ่ายน้อยกว่า 80,000 ดอลลาร์ ได้รับการดูแลอย่างดี แต่ไม่มีร่องรอยการปรับปรุง อีกหลังหนึ่งสร้างขึ้นในปี 2490 และขายในราคาเพียง 1 ล้านดอลลาร์ในปี 2564 ซึ่งเจ้าของคนก่อน (อาจเป็นเจ้าของเดิม) อาจจ่ายน้อยกว่า 40,000 ดอลลาร์ ขณะนี้อยู่ในตลาดในราคา 1.9 ล้านดอลลาร์หลังการปรับปรุงใหม่

ใช่ มีบางอย่างทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นในย่านเมืองเก่าของ Bass ถึงกระนั้น มันก็ไม่ได้สร้างบ้านราคาตลาดอย่างแน่นอน – สำนักงานสำรวจสำมะโนประชากรประมาณการว่ามีการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ 0 ยูนิตตั้งแต่ปี 2010 บนถนนสำมะโนประชากรที่ครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ของ Baldwin Hills

นี่ไม่ได้หมายความว่าการสร้างบ้านใหม่สองสามหลังในละแวกใกล้เคียงจะทำให้ราคาย่อมเยาขึ้นในทันใด เมื่อพิจารณาถึงสิ่งที่เกิดขึ้นในบอลด์วินฮิลส์ มันน่าจะโอ่อ่ากว่าบ้านที่มีอยู่และจะขายได้มากกว่า อย่างไรก็ตาม นี่จะเป็นผล ไม่ใช่สาเหตุของราคาที่สูงขึ้นในภูมิภาคนี้ ผลการวิจัยทางเศรษฐกิจล่าสุด—ไม่ต้องพูดถึงตรรกะอุปสงค์และอุปทานอย่างง่าย—แสดงให้เห็นว่าการสร้างที่อยู่อาศัยในตลาดใหม่จำนวนมากทั่วพื้นที่ลอสแองเจลิสเกือบจะสร้างแรงกดดันต่อราคาในภูมิภาค และการสร้างอพาร์ทเมนท์ตามราคาตลาดก็เกือบจะแน่นอน อาคารในหรือใกล้กับ Baldwin Hills ก็น่าจะมีผลเช่นเดียวกัน (ลิงค์ไปยังงานวิจัยนี้อยู่ที่ส่วนท้ายของคอลัมน์นี้)

ความเชื่อที่ชัดเจนของ Bass ว่าตรงกันข้ามคือความจริงเป็นที่ยอมรับกันอย่างกว้างขวาง ในรายงานการทำงานที่ตีพิมพ์ในเดือนพฤศจิกายน นักวิทยาศาสตร์สามคนจากสามวิทยาเขตของมหาวิทยาลัยแคลิฟอร์เนียที่แตกต่างกันพบว่า “ประมาณ 30-40% ของชาวอเมริกันเชื่อว่า ตรงกันข้ามกับทฤษฎีเศรษฐศาสตร์พื้นฐานและหลักฐานเชิงประจักษ์ที่หนักแน่น การเพิ่มขึ้นอย่างมากจากสต็อกที่อยู่อาศัยในพื้นที่ของพวกเขาคือ ทำให้ค่าเช่าบ้านขึ้นราคาก็เป็นได้” (ตัวเอียงเป็นของพวกเขา) เปอร์เซ็นต์ที่ใกล้เคียงกันเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นดังกล่าวจะทำให้ค่าเช่าและราคาลดลง โดยคาดการณ์ว่ายอดคงเหลือจะไม่เปลี่ยนแปลง

นักรัฐศาสตร์ Clayton Nall จาก UC Santa Barbara และ Stan Oklobdzija จาก UC Riverside และศาสตราจารย์ด้านกฎหมาย Chris Elmendorf จาก UC Davis แนะนำให้ผู้ตอบแบบสำรวจถามคำถามมากมายที่ทดสอบขีดจำกัดของ “ความสงสัยในอุปทาน” และเหตุผลของมัน และพบว่าส่วนใหญ่มีความจริงใจเป็นเจ้าของ . ว่าเป็นความเชื่อ (นั่นคือ ไม่ได้รับแรงจูงใจจากผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจส่วนบุคคล) และ “ไม่ใช่เป็นเพียงการแสดงถึงความโง่เขลาทางเศรษฐกิจโดยทั่วไป”

เราแสดงให้สาธารณชนเข้าใจความหมายของอุปสงค์และอุปทานในตลาดรถยนต์ สินค้าอุปโภคบริโภคคงทนที่ซื้อขายในตลาดใหม่และตลาดใช้แล้ว เช่น สินค้าเกษตร แรงงาน และแม้แต่ที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีฉันทามติอย่างท่วมท้นเกี่ยวกับผลกระทบของราคาบ้านและค่าเช่าในท้องถิ่นจากการเปลี่ยนแปลงของคุณภาพของพื้นที่ใกล้เคียง การอพยพของคนร่ำรวย การขยายงาน การรื้อถอนบ้านราคาไม่แพง การสร้างบ้านราคาแพงถัดจากบ้านราคาไม่แพง และอื่นๆ อีกมากมาย ตามบ้านและ (บางทีน่าสงสัยกว่านั้น) ความเป็นเจ้าขององค์กร

เหตุใดผู้คนจำนวนมากจึงรู้สึกไม่ชัดเจนเกี่ยวกับผลกระทบของการก่อสร้างที่อยู่อาศัย อาจเป็นเพราะตามประสบการณ์ส่วนตัวของผู้อยู่อาศัยในเมืองและชานเมืองที่มีราคาแพงการก่อสร้างใหม่มักจะมาพร้อมกับราคาที่เพิ่มขึ้น ตัวอย่างเช่น ตั้งแต่ปี 2015 ลอสแอนเจลิสได้สร้างบ้านใหม่ในอัตราที่ไม่เคยมีมาก่อนในรอบหลายทศวรรษ โดยราคาซื้อเพิ่มขึ้น 68% และค่าเช่า 44% (ทั้งจากข้อมูลของ Zillow)

เมืองนี้กำลังฟื้นตัวหลังจากหลายปีที่ขาดการก่อสร้างอย่างเห็นได้ชัด (ตั้งแต่ปี 1990 ถึง 2014 ลอสแองเจลิสอนุญาตให้มีการสร้างที่อยู่อาศัยประมาณหนึ่งในสามของส่วนที่เหลือของประเทศ) และราคาและค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2558 . (82% เทียบกับ 48%). แต่เป็นที่เข้าใจได้อย่างสมบูรณ์ว่า Angelenos เช่นเดียวกับ Bass เชื่อมโยงสิ่งก่อสร้างใหม่เข้ากับราคาที่สูงขึ้น

การเปิดรับผลการวิจัยที่ชี้ไปในทิศทางตรงกันข้ามในบางครั้งอาจเปลี่ยนความคิดได้ ในเดือนกันยายน หลังจากพูดคุยกันทาง Twitter ว่า “การสร้างที่อยู่อาศัยในตลาดไม่สามารถจ่ายได้” และได้รับกระแสต่อต้านมากมาย จาบารี บริสปอร์ต วุฒิสมาชิกรัฐบรูคลินได้พูดคุยกับนักวิจัยบางคนที่ Furman Heart for Actual Property and City Coverage ของมหาวิทยาลัยนิวยอร์ก และกล่าวว่า “มันเป็นราคาตลาด” สำหรับฉันตอนนี้เห็นได้ชัดว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยไม่ได้เพิ่มค่าเช่าในบริเวณใกล้เคียง” เขากล่าว

Brisport นักสังคมนิยมประชาธิปไตยเสริมว่าการวิจัยในนิวยอร์กไม่ได้แสดงให้เห็นว่าค่าเช่าเหล่านี้ลดลงเช่นกัน (พวกเขาเพิ่มขึ้นช้ากว่าเท่านั้น) และยังคงมุ่งเน้นไปที่การป้องกันการขับไล่และที่อยู่อาศัย “ควบคุมโดยสาธารณะทางสังคม” ในเมืองราคาแพงที่มีความไม่เท่าเทียมกันของรายได้จำนวนมาก เช่น นิวยอร์กและลอสแองเจลิส แม้แต่ที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกกว่าราคาตลาดมากก็ยังแพงเกินไปสำหรับผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก การสร้างที่อยู่อาศัยดังกล่าวมากขึ้นไม่ใช่ยาครอบจักรวาล นี่ไม่ใช่สิ่งที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปสูงขึ้น และการคิดว่ามันอาจนำไปสู่การเลือกนโยบายที่ไม่มีประสิทธิภาพอย่างยิ่ง

ต่อไปนี้เป็นงานวิจัยล่าสุดเกี่ยวกับผลกระทบของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ สำหรับนายกเทศมนตรี Bass และคนอื่นๆ ที่อาจสนใจ ฉันได้ลิงก์ไปยังบทความทั้งหมดเวอร์ชันฟรีเพย์วอลล์ รวมถึงเวอร์ชันเผยแพร่ (ถ้ามี) ซึ่งยากกว่าที่จะได้มา การศึกษาในเมืองและภูมิภาคเกือบทั้งหมดพบว่ามีประโยชน์ การค้นพบพื้นที่ใกล้เคียงนั้นมีความหลากหลายมากขึ้น แต่ก็ยังเป็นไปในเชิงบวก

ผลกระทบทั่วเมืองหรือระดับภูมิภาค

Cristina Bratu, Oskari Harjunen และ Tuukka Saarimaa, “ผลกระทบทั่วเมืองของการจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่: หลักฐานจากการเคลื่อนย้ายโซ่”, 2023

James Hansen และ Alicia N. Rambaldi, “บ้านมีการโอนผ่านการกระจายรายได้อย่างไร? บทบาทของข้อจำกัดในการจัดหา” 2022

Andreas Mense, “ผลกระทบของการจัดหาที่อยู่อาศัยใหม่ต่อการกระจายค่าเช่า,” 2020

Raven Molloy, Charles G. Nathanson และ Andrew Paciorek, “การจัดหาที่อยู่อาศัยและความสามารถในการจ่ายได้: หลักฐานจากการเช่า, การบริโภคที่อยู่อาศัยและสถานที่ในครัวเรือน”, 2020 (ฉบับเผยแพร่, 2022)

Evan Mast, “ผลกระทบของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอัตราตลาดใหม่ต่อตลาดที่อยู่อาศัย Low-Geline”, 2019 (ฉบับเผยแพร่ 2021)

Andrés Rodríguez-Pose และ Michael Storper, “ที่อยู่อาศัย การเติบโตของเมืองและความไม่เท่าเทียม: ขีดจำกัดของการเนรเทศและการควบคุมในการลดความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจและเชิงพื้นที่”, 2019 (ฉบับตีพิมพ์, 2019)

Vicki been, Ingrid Gould Ellen และ Katherine O’Regan, “Provide Scepticism: Housing Provide and Affordability”, 2018 (ฉบับตีพิมพ์, 2018)

Edward Glaeser และ Joseph Gyourko, “ผลกระทบทางเศรษฐกิจของอุปทานที่อยู่อาศัย”, 2018

Divya Singh และ Luis Baldomero-Quintana, “New Housing Funding and Gentrification”, 2022

Kate Pennington, “ที่อยู่อาศัยใหม่ทำให้เกิดการย้ายถิ่นฐานหรือไม่? ผลกระทบด้านอุปสงค์และอุปทานของการก่อสร้างในซานฟรานซิสโก” พ.ศ. 2564

Brian J. Asquith, Evan Mast และ Davin Reed, “Provide Shock Versus Demand Shock: The Native Results of New Housing in Low-Earnings Areas”, 2020 (ฉบับตีพิมพ์, 2023)

Anthony Damiano และ Chris Frenier, “การสร้างเด็กสร้างหรือไม่ ตลาดย่อยที่อยู่อาศัยและผลกระทบของการก่อสร้างใหม่ต่อค่าเช่าที่มีอยู่” 2020

Xiaodi Li “บ้านใหม่ในสวนหลังบ้านของคุณเพิ่มค่าเช่าหรือไม่” (บทความเปลี่ยนใจของ Jabari Brisport), 2019 (ฉบับตีพิมพ์, 2021)

เพิ่มเติมจากความเห็นของ Bloomberg:

• ผู้สร้างบ้านส่งสัญญาณให้ผู้ซื้อรอ: Conor Sen

• สหรัฐฯ จำเป็นต้องสร้างเพื่อแก้ปัญหาวิกฤตที่อยู่อาศัย: บทบรรณาธิการ

• คุณกำลังรอให้ราคาบ้านลดลงหรือไม่? กลยุทธ์ที่ไม่ดี: อเล็กซิส เลออนดิส

คอลัมน์นี้อาจไม่สะท้อนมุมมองของคณะบรรณาธิการหรือ Bloomberg LP และเจ้าของ

Justin Fox เป็นคอลัมนิสต์ Bloomberg Opinion ซึ่งครอบคลุมสิ่งต่างๆ อดีตหัวหน้าบรรณาธิการของ Harvard Enterprise Evaluate เขาได้เขียนให้กับ Time, Fortune และ American Banker เขาเป็นผู้เขียน The Rational Market Delusion

เรื่องราวเพิ่มเติมเช่นนี้สามารถดูได้ที่: Bloomberg.com/opinion