Harmony First Companions ซึ่งเป็นกลุ่มที่เลือกเมื่อปีที่แล้ว ปรับปรุงสถานีอาวุธนาวิกโยธินคองคอร์ดขนาด 2,225 เอเคอร์เสนอให้เพิ่มจำนวนยูนิต 27% จาก 12,272 เป็น 15,585 ตาม “โปรโตคอลเบื้องต้น” ที่เสนอโดยผู้รับเหมาและทีมงานผังเมือง แผ่นงานเบื้องต้นจะส่งไปยังสภาเมืองคองคอร์ดในวันที่ 7 มกราคมเพื่อขออนุมัติ
ในสภาพแวดล้อมที่ค่าก่อสร้างสูงลิ่วและราคาบ้านที่ตกต่ำ โครงการ Harmony เป็นโครงการ Bay Space ล่าสุดที่พยายามเพิ่มจำนวนยูนิตเพื่อฟื้นฟูโครงการที่หยุดชะงัก โครงการขนาดใหญ่อื่น ๆ ของ East Bay ที่กำลังดำเนินการอยู่ ความจุหน่วยเพิ่มเติมรวมถึง Brooklyn Basin และ อลาเมด้าพอยท์.
นอกเหนือจากการเพิ่มจำนวนยูนิตอีก 3,313 ยูนิตแล้ว ผู้รับเหมายังแนะนำให้สร้างยูนิตราคาไม่แพง 879 ยูนิตจาก 25% ของโครงการเป็น .
Man Bjerke ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาเศรษฐกิจและการใช้ฐานซ้ำของ Harmony กล่าวเมื่อฤดูใบไม้ผลิปีที่แล้วว่าชัดเจนว่า Harmony First Companions กำลังดิ้นรนเพื่อหาการพัฒนาที่คุ้มค่าทางการเงิน
“ฉันต้องการให้พวกเขาบอกฉันว่าต้องใช้อะไรบ้างในการเขียนโครงการ” เขากล่าว “เมื่อสิ้นสุดฤดูร้อนนี้ เราพูดว่า ‘คุณรู้ไหม เราคิดว่าเรารู้ว่าเราจะทำให้สิ่งนี้ทำงานได้อย่างไร: หาที่อยู่อาศัยราคาตลาดมากขึ้นในโครงการ และทำที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงบางส่วนผ่านยูนิตที่อยู่อาศัยเสริม ถ้าเราทำสองสิ่งนี้โดยมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย เราคิดว่าโครงการนี้ได้ผล
เอกสารข้อกำหนดใหม่มาเป็นเวลากว่าสามปีหลังจากนักพัฒนาคนก่อน Lennar และ FivePoint ออกจากโครงการหลังจากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงกับ Contra Costa County Development Trades Council แผนนี้ต้องการบ้านใหม่ 12,200 หลัง สวนสาธารณะ 2,700 เอเคอร์ และพื้นที่เชิงพาณิชย์และการศึกษา 6 ล้านตารางฟุต
เมื่อปีที่แล้ว Harmony Metropolis Council ได้เลือกกลุ่ม Harmony First Companions เพื่อแทนที่ผู้สร้างรายอื่นอีกสองราย ซึ่งหนึ่งในนั้นคือ Brookfield Properties ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนารายใหญ่ที่สุดของโลก นำโดย Harmony First Companions ครอบครัวซีโน่เขามีประวัติการฟ้องร้องและการโต้เถียงในคอนทราคอสตาเคาน์ตี้มายาวนาน
ในเดือนเมษายนปีที่แล้ว Harmony First Companions เขียนจดหมายถึงหน่วยงานที่ดูแลการพัฒนาฐานทัพเรือแนฟทาลีน โดยกล่าวว่าการรวมกันของต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน ผลประโยชน์ของชุมชน และข้อกำหนดการใช้ที่ดิน “ทำให้โครงการไม่สามารถทำได้จากมุมมองการลงทุน” ”
“เราได้ตรวจสอบสมมติฐานของเราซ้ำแล้วซ้ำอีก เราใช้ต้นทุนการก่อสร้างจริงตามความรู้ในพื้นที่” จดหมายระบุ “ข้อสรุปคือโครงการในรูปแบบปัจจุบันในขณะที่เราวิเคราะห์ไม่ได้ทำงานให้กับองค์กรพัฒนาที่รับผิดชอบ”
อย่างไรก็ตาม Bjerke กล่าวว่าหน่วยเพิ่มเติมและ ADU ดูเหมือนจะจัดการกับข้อกังวลเหล่านี้
“ฉันคิดว่ามันเป็นพรีโปรโตคอลที่ดีเลยทีเดียว” Bjerke กล่าว “ฉันหวังว่าสภาและสาธารณชนจะสนับสนุนเพราะมันทำให้เรากลับมาสู่เส้นทางเดิม”
อย่างไรก็ตาม เอกสารเบื้องต้นไม่น่าจะก้าวหน้าอย่างรวดเร็วผ่านกระบวนการทางการเมือง กลุ่มที่อยู่อาศัยและสิ่งแวดล้อมราคาไม่แพงกำลังตั้งคำถามถึงรายละเอียดของเรื่องนี้
50 ปีแห่งการอนุรักษ์ภูเขา
“เราจะให้ความสนใจอย่างใกล้ชิดกับจำนวนยูนิตที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก และจุดที่พวกเขาเสนอให้สร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม” เขากล่าว ชุมชนได้ดำเนินการมาประมาณ 15 ปีแล้ว คาดหวังที่จะเห็นนิกเกิลและเพนนีของเมือง (ของผู้พัฒนา) และลดผลประโยชน์สาธารณะ
กลอเรีย บรูซ ผู้อำนวยการบริหารของ East Bay Housing Companies กล่าวว่า แผนการที่จะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาที่เรียกว่า ADUs ซึ่งจะต่ำกว่าอัตราตลาดโครงการโดยรวม 25% น่าจะเป็นที่ถกเถียงกัน ผู้พัฒนากำลังเสนอให้จัดหาแผ่นรองและโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 187 ล้านดอลลาร์ และจะเพิ่มเงินอีก 50 ล้านดอลลาร์เพื่อช่วยเหลือทางการเงินแก่ยูนิตต่ำกว่าราคาตลาด 3,020 ยูนิต
“ผมคิดว่าเราจะมีคำถามมากมายเกี่ยวกับกลยุทธ์ ADU” เขากล่าว “ฉันคิดว่าเราจะมีคำถามมากมายเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบราคาที่สามารถจ่ายได้ของยูนิตที่เป็นส่วนหนึ่งของบ้านส่วนตัว คุณจะแน่ใจได้อย่างไรว่าพวกเขาจะให้เช่าในราคาที่เหมาะสม”
ในทางกลับกัน บรูซกล่าวว่าเขายินดีที่ผู้พัฒนาวางแผนที่จะกำหนดราคายูนิตราคาไม่แพงที่ 80% ของรายได้เฉลี่ยในพื้นที่ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 109,000 ดอลลาร์สำหรับครอบครัวสี่คนในคอนทราคอสตาเคาน์ตี
Matt Regan รองประธานอาวุโสฝ่ายนโยบายสาธารณะของ Bay Space Council ที่สนับสนุนธุรกิจกล่าวว่าความเข้มข้นที่เพิ่มขึ้นเป็นการเปลี่ยนแปลงที่น่ายินดี
“เพื่อให้คณิตศาสตร์พัฒนาทำงานได้ พวกเขาต้องทำอะไรบางอย่าง” เขากล่าว “ไม่มีใครจะสร้างมันเว้นแต่พวกเขาจะสามารถทำกำไรได้”
ในช่วงต้นของกระบวนการวางแผนของแผนแม่บท เมืองนี้กำหนดผลประโยชน์ทางสังคมที่หลากหลาย รวมถึงโรงเรียน สวนสาธารณะ ที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา สนามกีฬา แรงงานสหภาพแรงงานแบบไร้พรมแดน เรแกนกล่าว เริ่มจากหลุมลึก
“ประวัติของโครงการนี้คือการล้มลุกคลุกคลานจากภัยพิบัติครั้งหนึ่งไปสู่อีกเหตุการณ์หนึ่งเป็นเวลากว่า 10 ปี เมืองนี้ต้องโทษเมืองนี้เป็นอย่างมากสำหรับการขาดความคืบหน้า” เขากล่าว “สัญญาณที่ดีที่นี่คือเมืองนี้ดูเหมือน จะได้ไปถูกทางดูเหมือนเข้าใจว่าต้องหาทางทำโครงการให้คุ้มทุน”
JK Dineen เป็นนักเขียนของ San Francisco Chronicle อีเมล: jdineen@sfchronicle.com ทวิตเตอร์: @sfjkdineen
#ผพฒนาโครงการบานจดสรรทใหญทสดของ #Bay #Space #ตองการรองรบผคนจำนวนมากขน
