ฝ่ายนิติบัญญัติของรัฐกำลังตัดสินใจว่า Olympia จะแทนที่ข้อบังคับการแบ่งเขตในท้องถิ่นที่ส่งผลกระทบต่อบ้านเกือบทุกหลังในวอชิงตันหรือไม่
กฎหมายดังกล่าวจำเป็นต่อการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาล ผู้สนับสนุนกล่าว
ปัญหาคือวิธีการเขียนบิล มีเพียงความพยายามเชิงสัญลักษณ์ในการสร้างคำกริยาใดๆ เศรษฐกิจ ที่อยู่อาศัย. มีจุดมุ่งหมายอย่างแท้จริงเพื่อเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยในตลาด ซึ่งเป็นราคาสูงสุดที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์สามารถจ่ายให้ใครก็ได้ ผู้ประเมินเขตยืนยันว่าสิ่งนี้อาจส่งผลให้ทุกคนในละแวกนั้นต้องเสียภาษีทรัพย์สินเพิ่มขึ้น
ยิ่งไปกว่านั้น กฎหมายที่เสนอจะห้ามไม่ให้เมืองต่างๆ เช่น ซีแอตเติลออกกฎหมายกำหนดข้อกำหนดด้านความสามารถในการจ่ายของตนเอง ในช่วงเวลาที่รัฐบาลกำลังมองหาช่องทางรายได้ทั้งหมด นั่นหมายถึงเงินกว่า 75 ล้านดอลลาร์ในปัจจุบันที่จัดสรรไว้สำหรับที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาในซีแอตเติลได้หายไป
เพื่อให้ชัดเจน รัฐควรกดดันและช่วยเหลือเมืองต่างๆ ให้มีความหนาแน่นมากขึ้น แต่หากมีการละทิ้งทรัพย์สินสาธารณะ – ในกรณีนี้คือกฎการแบ่งเขต – ฝ่ายนิติบัญญัติจะต้องเรียกร้องสิ่งตอบแทน ประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นว่าเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตในซีแอตเทิล ผู้รับเหมาได้ดึงดูดผู้ซื้อที่ร่ำรวยที่สุดด้วยการสร้างทาวน์เฮาส์และ “ที่อยู่อาศัยระดับกลาง” อื่นๆ ที่คล้ายกันในย่านที่มีฐานะร่ำรวยกว่า
ค่าบ้าน 1110 โดยพื้นฐานแล้วเป็นการทำซ้ำของมาตรการที่ล้มเหลวเมื่อปีที่แล้ว เขากล่าวว่าทุกเมืองที่มีประชากรมากกว่า 6,000 คนควรอนุญาตให้พัฒนาที่ดินอย่างน้อยสี่หน่วยต่อแปลงบนที่ดินที่อยู่อาศัยทั้งหมด นอกจากนี้ยังคิดค่าบริการหกหน่วยต่อล็อตในพื้นที่ที่อยู่อาศัยทั้งหมดภายในระยะครึ่งไมล์จากป้ายหยุดรถขนส่งหลัก
ข้อเสนอเดียวที่แสดงถึงความสามารถในการจ่ายได้คือข้อแม้: อนุญาตให้หกยูนิตต่อล็อตในวงล้อมทั้งหมดหากสามารถจ่ายได้อย่างน้อยสองยูนิต ทำไมผู้อยู่อาศัยที่มีรายได้น้อยจึงควรถูกกีดกันไม่ให้อยู่ใกล้รถประจำทางและทางรถไฟ?
แต่ในซีแอตเติล นี่เป็นประเด็นที่ถกเถียงกัน โดยพื้นฐานแล้ว ที่พักอาศัยทั้งหมดอยู่ใกล้กับการเปลี่ยนแปลง จึงไม่จำเป็นต้องซื้อยูนิตราคาไม่แพง.
เจสสิกา เบทแมน ผู้แทนรัฐผู้สนับสนุนร่างกฎหมายจากดี-โอลิมเปีย กล่าวในถ้อยแถลงของสภาว่า “ตอนนี้เราต้องดำเนินการร่วมกันเพื่อให้แน่ใจว่าเราจะสร้างอนาคตที่ชาววอชิงตันทุกคนสามารถเข้าถึงบ้านที่ราคาไม่แพงได้”
อีกครั้ง: HB 1110 ไม่มีข้อห้ามในการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แต่จะสร้างที่อยู่อาศัยในอัตราตลาดแทน ในคิง เคาน์ตี้ นั่นไม่ใช่ที่ที่คุณต้องการ กระทรวงพาณิชย์ของรัฐระบุว่า King County จะต้องเพิ่มยูนิตใหม่ 282,132 ยูนิตภายในปี 2587 ส่วนใหญ่ – ประมาณ 172,000 – เป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้ที่มีรายได้ต่ำสุด
ในปี 2019 ซีแอตเทิลเปิดรับการเปลี่ยนแปลงหมู่บ้านในเมืองที่ส่งผลกระทบต่อ 6% ของพื้นที่ ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเรียกว่าการแบ่งเขตแบบครอบครัวเดี่ยว (ตอนนี้ซีแอตเติลเรียกมันว่า Neighborhood Housing zoning เพราะอนุญาตให้มีสามยูนิต)
ด้วยโครงการที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาของเมือง หากนักพัฒนารวมที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือจ่ายเงินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่อื่น บ้านสามถึงสี่หลังในพื้นที่โซนบน ซึ่งปกติจะอยู่บนพื้นที่ประมาณ 5,000 ตารางฟุต จะเป็นอพาร์ตเมนต์และได้รับอนุญาตให้ สร้างทาวน์เฮาส์ MHA สร้างรายได้ 75 ล้านดอลลาร์ในปี 2564 เนื่องจากนักพัฒนาส่วนใหญ่เลือกที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมมากกว่าสร้างบ้านราคาไม่แพง
มีความคืบหน้าเหมือนกันทั่วทั้งซีแอตเติลหรือไม่? ไม่เลย. จากข้อมูลของสำนักงานวางแผนและการพัฒนาชุมชน 571 ยูนิตได้รับอนุญาตในย่าน Ballard และ Crown Hill ที่เป็นที่นิยมและร่ำรวยกว่า เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว การพัฒนาในพื้นที่ที่มีรายได้น้อยแทบจะไม่มีเลย หน่วยได้รับอนุญาตที่ Bitter Lake ใกล้ Aurora Avenue North; อนุญาตให้คนหกคนเข้าไปในหาดเรเนียร์ ทางตอนใต้ของซีแอตเติล
หาก HB 1110 ผ่านตามที่เขียนไว้ในปัจจุบัน คาดว่าจะมีการเติบโตมากขึ้นใน Ballard, Crown Hill และ Wallingford – แต่เมืองจะไม่ได้รับอนุญาตให้กำหนดให้นักพัฒนารวมยูนิตราคาไม่แพงหรือจ่ายเงินเข้ากองทุนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง สิ่งนี้จะบ่อนทำลายความพยายามด้านที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงของซีแอตเทิลโดยตรง
Gerry Pollet ผู้แทนรัฐ D-Seattle ผู้สนับสนุนการเพิ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงโดยไม่ให้เช็คว่างแก่นักพัฒนากล่าวว่าเขาร่วมสนับสนุน HB 1110 หลังจากได้รับการรับรองจาก Bateman ว่าเมืองต่างๆ สามารถบังคับใช้ข้อกำหนดความสามารถในการจ่ายได้ด้วยตนเอง การวิเคราะห์ทางกฎหมายล่าสุดโดย Washington Affiliation of Cities (AWC) และหน่วยงานอื่นๆ แสดงให้เห็นว่าสิ่งนี้เป็นเท็จ Pollet บอกว่าตอนนี้เธอถูกหลอก
“ฉันลงนามในร่างกฎหมายนี้ตามคำรับรองของสปอนเซอร์ว่าร่างกฎหมายนี้จะไม่หลีกเลี่ยงข้อกำหนดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและต่อต้านการพลัดถิ่น และมันก็เป็นเช่นนั้น” พอลเลตกล่าว “ฉันหวังว่าสิ่งนี้จะเปลี่ยนไป เมื่อคุณดูรายละเอียด พวกเขาไม่ซื่อสัตย์เกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขาแสดงไว้ในร่างกฎหมาย”
นอกจากนี้ยังมีผลกระทบที่ชัดเจนต่อภาษีทรัพย์สิน แม้ว่าเจ้าของบ้านจะไม่ขายและไม่สนใจที่จะพัฒนาอาคารมัลติเพล็กซ์ ภาษีทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นในที่สุดเมื่อพื้นที่ใกล้เคียงเริ่มเปลี่ยนไป
“หากเพื่อนบ้านของคุณทั้งหมดไปที่โฟร์เพล็กซ์เพราะคุณอยู่ในภูมิภาคบน นั่นจะเป็นข้อพิสูจน์สำหรับเราว่าเราตั้งค่ามูลค่าของคุณให้สูงขึ้นได้ เพราะชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะได้รับการพัฒนาใหม่ มันก็แค่เรื่องของเวลา” กล่าว Al Dams ผู้ช่วยหัวหน้าผู้ประเมินที่ King County Assessor’s Workplace
HB 1110 ให้ความสำคัญกับผู้ที่ต้องออกจากบ้านเนื่องจากค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น “ฉันคิดว่ามันไม่ยุติธรรมเลยสักนิดที่เขาอ้างว่าร่างกฎหมายนี้มีบทบัญญัติต่อต้านการพลัดถิ่น ในขณะที่จริง ๆ แล้วเป็นเพียงการชี้ให้เห็นถึงกฎหมายที่มีอยู่และไม่ได้ให้ความสามารถแก่คุณในการดำเนินการใด ๆ กับมัน” Carl Schroeder จาก AWC กล่าว เป็นตัวแทนของเมืองและเมือง
เล่นได้ดีนักพัฒนา
นี่เป็นเรื่องร้ายแรง ชอบ Gene Balk คอลัมนิสต์ของ Seattle Times ตั้งข้อสังเกตข้อมูลของรัฐบาลกลางแสดงให้เห็นว่าในปี 2021 เจ้าของบ้าน 4 ใน 5 รายในพื้นที่ซีแอตเติลกล่าวว่ามูลค่าบ้านของพวกเขาสูงกว่ารายได้อย่างน้อยสามเท่า สำหรับคนรวยที่บ้านและคนจนเงินสด – รวมถึงผู้สูงอายุจำนวนมากและผู้ที่มีรายได้คงที่ – การเพิ่มที่อยู่อาศัยในราคาตลาดโดยไม่มีข้อกำหนดความสามารถในการจ่ายสามารถส่งผลกระทบร้ายแรงได้อย่างแน่นอน
ผู้สนับสนุนกฎหมายที่อยู่อาศัยระดับกลางนี้กล่าวว่ากลไกตลาดและเศรษฐกิจด้านอุปทานจะทำให้ราคาบ้านลดลงสำหรับทุกคนในวันหนึ่ง แต่ประวัติศาสตร์แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าการพัฒนาไม่ได้มีความเท่าเทียมกัน และหากปราศจากการแทรกแซงของรัฐบาล ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากที่สุดมักถูกละทิ้ง
ใช่ สมาชิกสภานิติบัญญัติของรัฐควรส่งเสริมให้เมืองต่างๆ สร้างที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่หากไม่มีการทำงานมากกว่านี้ สมาชิกสภานิติบัญญัติควรปฏิเสธ HB 1110 และรับข้อตกลงที่ดีกว่าซึ่งแจกของรางวัลน้อยลงและเป็นประโยชน์ต่อสาธารณะมากขึ้น ให้บริการผู้คน ไม่ใช่นักพัฒนาที่สร้างรายได้
#ใหบรการผคน #ไมใชนกพฒนา #แทนทใบเรยกเกบเงน #ทอยอาศยกลาง #ของ
